老牌房企珠江實業(yè)（SH.600684）逐漸走向沒落。

　　在經(jīng)過兩次延期申請后，近期，珠江實業(yè)終于向上交所遞交了回復函。針對對外拆借資金、貸款事宜、公司債兌付風險等相關問題做出回應。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2018年，珠江實業(yè)實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤2.45億元。而2018年，公司對非金融企業(yè)收取的資金占用費為2.29億元，占凈利93%；對外委托貸款取得的損益為1.67億元，兩者合計3.96億元，扣除上述資金收益后，公司歸母凈利潤將虧損1.51億元。

　　可以看到，對外“放款”是珠江實業(yè)的盈利主要來源，不過，據(jù)珠江實業(yè)披露，公司2018年共持有7家金融公司的產品，虧損達7400萬元。

　　財經(jīng)評論員嚴躍進向長江商報記者表示，珠江實業(yè)對外放貸的做法，很容易讓投資者警惕，因為傳統(tǒng)主業(yè)不投資，而投資其他業(yè)務，容易帶來投資機會的喪失。而且這或許也說明其內部管理存在不同的意見，即投資策略存在分歧。

　　新增8項風險提示

　　珠江實業(yè)年報披露，2018年公司對外拆借資金量較大且增長較快。其中其他應收款余額35.51億元，同比增長89.99%；委托貸款余額15.54億元，同比增長434.02%。對此上交所要求其詳細說明對外拆借資金情況。

　　回復函表示，珠江實業(yè)對非金融企業(yè)資金拆借投資到期期限為2019年-2021年。截至2018年12月31日，未收回資金占用費14，111.48萬元。其中，廣州天晨房地產開發(fā)有限公司未收回資金占用費4，595.93萬元已于2019年1月份收回，剩余資金占用費9，515.55萬元于本公告披露之日尚未收回。

　　問詢第二大項目是關于房地產開發(fā)業(yè)務。數(shù)據(jù)顯示，珠江實業(yè)2018年存貨53.41億元，而2018年預收賬款僅1.89億元，房地產銷售的去化壓力較大。上交所問詢公司是否充分計提了存貨跌價準備及以后年度經(jīng)營業(yè)績是否會持續(xù)下滑。珠江實業(yè)解釋稱，公司預收賬款較低，與公司執(zhí)行的銷售收入確認的會計政策有關，因此賬上預收賬款1.89億元，主要為公司已收取的尚未符合收入確認原則的房款。其進一步指出，目前公司各項目銷售正常推進，不需要計提存貨跌價準備，且2019年度經(jīng)營業(yè)績不存在持續(xù)下滑的風險。

　　值得注意的是，珠江實業(yè)在本次回復中，新增了8項風險提示，涉及資金拆借、委托貸款、債權投資、項目預售審批、土地儲備等事項。如珠江實業(yè)對廣州市東迅房地產發(fā)展有限公司提供4億元委托貸款沒有履行臨時公告披露的義務；公司對廣州天晨房地產開發(fā)有限公司的股權+債權投資金額合計25.1億元履行了董事會審議程序，但其中關于債權投資金額23.04億元并未單獨履行審議程序。

　　營收凈利雙降

　　作為廣州第一批上市公司之一，昔日區(qū)域龍頭珠江實業(yè)業(yè)績暗淡。財報顯示，2018年，珠江實業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入34.05億元，同比減少19.70%；實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤2.45億元，同比減少31.78%。

　　值得注意的是，主營房地產開發(fā)業(yè)務收入在2017年同比增長幅度僅為0.33%，2018年則同比減少了30.84%，實現(xiàn)營業(yè)收入27.61億元。“主業(yè)不振實際上也說明沒有抓住投資機會。珠三角本身投資機會很大，按理不會出現(xiàn)主業(yè)不振的現(xiàn)象，所以企業(yè)未來需要梳理內部的管理條線。”嚴躍進表示。

　　2019年一季度的業(yè)績也沒有好轉。1-3月，珠江實業(yè)房地產項目實現(xiàn)銷售金額約1.91億元，同比下降69.08%。公司營業(yè)收入4.84億元，同比減少39.13%；歸屬于上市公司股東的凈利潤6951.1萬元，同比減少53.55%。

　　房地產項目僅14個

　　長江商報記者還注意到，業(yè)績下滑的同時，其擴張步伐緩慢，土地儲備不足，單一區(qū)域化布局。

　　截至報告期末，珠江實業(yè)房地產開發(fā)業(yè)務集中在廣州、湖南、安徽、海南等區(qū)域，待建、在建、在售僅14個項目。2019年至今，珠江實業(yè)并無新增房地產項目，且據(jù)其年報信息披露，截至2018年12月31日，珠江實業(yè)僅持有三塊待開發(fā)土地和六個在建房地產項目，項目儲備較少。

　　此外，從地產項目的布局情況來看，其業(yè)務版圖較為集中。根據(jù)財報顯示，2018年，珠江實業(yè)在廣州、長沙的營業(yè)收入占總公司營收的65.99%。

　　項目去化率也很緩慢，曾拿下廣州越秀區(qū)的JY-8地塊，但26年過去了，該地塊依然未能入市。此外，珠江實業(yè)在廣州開發(fā)的珠江嘉園早在2014年就拿到預售證，但截至2019年4月30日，該項目仍未銷售完畢，去化率僅為77%。

　　嚴躍進指出，對于珠江實業(yè)來說，土地一直囤積不開發(fā)，說明其在開發(fā)方面缺乏專業(yè)能力。土地不開發(fā)，從增值角度看，或許有較大的收益，但往往也使得企業(yè)周轉的能力減弱，影響后續(xù)擴張。

　　珠江實業(yè)表示，受近年土地價格逐年走高和經(jīng)營業(yè)績增長的壓力，公司主要著眼于對在售在建項目的投資并購，未充分做好企業(yè)土地儲備和自主項目組織，房地產土地儲備較少，目前公司正積極與地方國企合作，加強資源整合，預計可實現(xiàn)2019年度土地儲備拓展目標。