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新鴻基力壓對手，拿下香港年內(nèi)最高價地王，有意邀長投者加入

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來源：互聯(lián)網(wǎng)
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2019-12-02
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時代周報記者：楊靜

422億港元！新鴻基（00086.HK）在11月27日拿下香港西九龍高鐵站上蓋第11262號商業(yè)地塊。

這是香港近年來面積最大的商業(yè)用地，也是香港年內(nèi)總價最高地王，更刷新了新鴻基一年前自己創(chuàng)下的香港地王記錄。2018年，香港啟德第1F區(qū)1號地塊成交價為251.61億港幣。

本次競標，對手的實力不容小覷。

當(dāng)中，包括長實集團(01113.HK)、以及由信和置業(yè)(00083.HK)、華人置業(yè)(00127.HK)、恒基(00012.HK)、九龍倉置業(yè)(01997.HK)及利福國際(01212.HK)5家公司組成的財團。

11月28日，新鴻基向時代周報記者表示，新鴻基主席郭炳聯(lián)認為此次中標對新鴻基及香港而言皆意義非凡，并有意邀請其他長線策略性投資者參與發(fā)展，為項目注入更豐富和多元化的資源與概念。

稀缺“巨無霸”地塊

在給時代周報記者的回應(yīng)中，新鴻基直言項目未來將發(fā)展成香港新的商業(yè)、零售、文化、娛樂及交通樞紐地標，預(yù)計建成后整個西九龍區(qū)域?qū)⒖偣蔡峁┏^74萬平方米超甲級寫字樓，約28萬平方米零售及文娛設(shè)施，以及多間五星級酒店，成為香港全新地標商圈。

此前，新鴻基在西九龍有運營成熟的環(huán)球貿(mào)易廣場（ICC），與本次地鐵上蓋“巨無霸”地塊相隔不遠。

這樣的地塊在香港并不多見，坐落于高鐵站上蓋，有廣深港高鐵線，機場快線、港鐵東涌線和西鐵線四條鐵路交匯。

這也意味著，日后開發(fā)運營得當(dāng)?shù)脑挘蛥^(qū)域內(nèi)的ICC將形成協(xié)同效應(yīng)，進一步鞏固新鴻基在香港西九龍的商業(yè)地位。

香港地政總署公布的信息顯示，這個“巨無霸”地塊位于香港九龍連翔道與柯士甸道西交界，占地面積約為6萬平方米（約64萬平方尺），可建樓面面積達近30萬平方米 (約316萬平方尺)。

新鴻基預(yù)計該項目建成后整個西九龍區(qū)域?qū)⒖偣蔡峁┏^74萬平方米（800萬平方尺）超甲級寫字樓，約28萬平方米（300萬平方尺）零售及文娛設(shè)施，以及多間五星級酒店，成為香港全新地標商圈。

422億港元的總價，處在市場此前估值預(yù)測的316億港元至791億港元之間。

花旗維持新鴻基的買入評級，并認為總價較低，且未來可能會與附近的新鴻基ICC產(chǎn)生租賃協(xié)同效應(yīng)。此外，422億港元全額支付的土地成本應(yīng)該只會增加公司預(yù)計7.5%凈杠桿比率，從今年6月底12.9%的杠桿率增至20.4%，仍在低位。

新鴻基自身的財報亦有佐證。

截至今年6月的2018年財年數(shù)據(jù)，公司賬上銀行存款及現(xiàn)金總額達220億港元。融資方面通暢，2018年6月至2019年6月，新鴻基共計發(fā)了5筆長債，包括6億港元的5年期債券、6.17億港元的7年期債券、42.56億港元的10年期債券、5億美元的10年期債券和12億人民幣的2年期熊貓債券。

此外，公司還籌組了一筆200億元的5年期銀團貸款。

內(nèi)地土儲面積已超香港

目前，跟“巨無霸”地塊同區(qū)的甲級商廈ICC租金曾一度高達100港元/平方尺。拿下本次的“巨無霸”地塊，新鴻基的“收租”生意有望進一步擴大。

根據(jù)2018年財年報告，新鴻基的租金收入從236億港幣上升至250億港幣，凈租金收入從186億港元上升至196億港元。

其中，香港部分的投資物業(yè)出租率，整體達到94%，例如新鴻基香港國際金融中心和環(huán)球貿(mào)易廣場兩個項目均接近全部租出。

在總租金收入上，香港目前依舊占據(jù)大頭，為196億港元，遠超內(nèi)地的40億港元。

物業(yè)銷售收入目前依舊是新鴻基營收的主要來源。2018年物業(yè)銷售總收入為413.13億港元，物業(yè)租賃收入250.77億港元。

從截至到今年6月的整體數(shù)據(jù)來看，新鴻基在內(nèi)地的土地儲備面積已經(jīng)達約726萬平方米（6540萬平方尺），超出在香港的644萬平方米（5800萬平方尺）。

具體來說，在內(nèi)地以落成的164萬平方米（1480萬平方尺）物業(yè)中，上海占據(jù)了8.1%，其余為廣州、北京、長三角其他城市、珠三角其他城市以及成都。

剩余的562平方米（5060萬平方尺）的發(fā)展物業(yè)中，珠三角其他城市占比達17.1%，份額做多。此外，廣州占比11.5%、上海占比9.3%、成都占比6.8%、其他長三角城市占比5.9%。

今年8月，新鴻基聯(lián)合平安以132.6億元成交總價競得杭州江河匯商業(yè)地塊，成為繼嘉里、恒隆、新世界之后，第4家正式在杭州拿地的港資房企。

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