現(xiàn)實生活中，共有不動產(chǎn)僅僅登記在一方名下的情形較為常見，以夫妻共有財產(chǎn)最為典型

　　現(xiàn)實生活中，共有不動產(chǎn)僅僅登記在一方名下的情形較為常見，以夫妻共有財產(chǎn)最為典型。該情形下，證載權(quán)利人單獨處分（轉(zhuǎn)讓、抵押等）不動產(chǎn)時，實踐中問題較多，爭議仍存。與此有關(guān)的系列問題中，筆者擬就共有財產(chǎn)的范圍、共有財產(chǎn)的處分規(guī)則等問題，嘗試從法律邏輯和實踐邏輯等角度分別進行分析，無意進行艱深的理論探討，但求從法律上厘清相關(guān)問題。

　　法律意義上“共有”的一般分類。從共有權(quán)利產(chǎn)生的原因來看，共有權(quán)利可以分為法定共有、約定共有、天然共有。法定共有是指依照法律規(guī)定由多個法律主體共享財產(chǎn)權(quán)，如夫妻婚后所得有關(guān)財產(chǎn)，同一戶主名下家庭成員共有宅基地使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等。約定共有是指多個法律主體通過協(xié)議或約定方式確立對某項財產(chǎn)的共有權(quán)，如多人約定共同出資購買房產(chǎn)并共享房屋所有權(quán)。天然共有一般是因標的物財產(chǎn)具有構(gòu)造上和利用上的獨立性、不可分性，依法不能由個人單獨且排他使用，或由個人單獨排他使用違背生產(chǎn)、生活通常需要的情形，如同一樓住戶對小區(qū)樓道、電梯間、物業(yè)管井的共有權(quán)。本文討論的夫妻共有財產(chǎn)僅指夫妻法定共有財產(chǎn)范疇。

　　現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定。對夫妻共同財產(chǎn)來講，包括法定共同財產(chǎn)和約定共同財產(chǎn)。《民法典》第1065條對夫妻約定共同財產(chǎn)作出規(guī)定：男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第1062條情侶每日話題、第1063條的規(guī)定。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有法律約束力。

　　夫妻法定財產(chǎn)制分為法定共有和法定單獨所有。《民法典》第1062條對法定共有作出規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金、勞務(wù)報酬；(二)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益；(四)繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法第1063條第3項規(guī)定的除外；(五)其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)。

　　《民法典》第1063條對法定單獨所有作出規(guī)定，下列財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)：(一)一方的婚前財產(chǎn)；(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；(三)遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產(chǎn)；(四)一方專用的生活用品；(五)其他應(yīng)當歸一方的財產(chǎn)。

　　從以上規(guī)定可以看出，我國法律上的法定夫妻財產(chǎn)制以婚后所得自動共同為原則，單獨所有為例外，同時堅持約定優(yōu)先原則。

　　實例解析。雖然以上法律規(guī)定比較清晰夫妻之間聊天的話題，但實踐中婚姻財產(chǎn)涉及因素較多，仍然會產(chǎn)生頗多問題。舉以下實例：A婚前承租某單位公房，后與B結(jié)婚。結(jié)婚后A以個人財產(chǎn)出資購買了房改后的該公房，并登記在自己一方名下。問：假如發(fā)生離婚析產(chǎn)，該房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是A個人財產(chǎn)？

　　按照上述《民法典》第1062條規(guī)定，除另有約定外，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)。A婚后購買的房改房公房，屬于婚后所得，應(yīng)為A、B共有。但《民法典》第209條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”。根據(jù)以上規(guī)定，作為不動產(chǎn)的房屋所有權(quán)的取得以登記為準，登記具有公示、公信的效力，A婚后購買的公房登記在自己一方名下，按照登記生效原則，房屋所有權(quán)人應(yīng)為A，而非A與B共有。

　　實踐中，我們提倡所有的夫妻共有房屋宜登記在夫妻共同名下，以避免糾紛，但在現(xiàn)實中，法律邏輯對實踐的完美設(shè)計總會遇到實踐邏輯的背離和沖突，這也為法律解釋工作提供了騰挪的空間。實際生活中，基于種種主觀、客觀因素的存在，所謂“代表登記”的現(xiàn)象一定程度上存在。離婚析產(chǎn)時，一方主張婚后所購為共同財產(chǎn)，而另一方則強調(diào)登記在自己名下為自己單方所有，爭議由此產(chǎn)生。

　　表面上看，《民法典》第1062條與《民法典》第209條在該實例中似乎存在沖突，但《民法典》第209條中“但是法律另有規(guī)定的除外”這一表述很好地調(diào)和了二者的沖突與不協(xié)調(diào)。從法律邏輯來講，不動產(chǎn)登記是物權(quán)設(shè)立及變更的重要公示方式，但法律對權(quán)利歸屬的直接認定同樣具有公示效力，而且是效力更強的公示方式。《民法典》第209條中“但是法律另有規(guī)定的除外”這一表述其實就是《民法典》第1062條規(guī)定優(yōu)先適用的引致條款。因此夫妻之間聊天的話題，不能僅僅以該公房登記在A一方名下就否認屬于A和B的共有財產(chǎn)。因此，最高人民法院在相關(guān)司法解釋中對此予以認可，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》（以下簡稱《解釋一》）第27條規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，登記在一方名下的，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。”

　　但以上舉例與《解釋一》第27條中“婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋”規(guī)定并不完全一致，因為A是用個人財產(chǎn)而非共同財產(chǎn)出資購買，該情形下能否依據(jù)以上司法解釋必然得出“應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)”的結(jié)論？如果登記方主張該房改房系其個人出資購買，應(yīng)屬于其個人財產(chǎn)，是否應(yīng)予支持？筆者認為，婚后A用個人財產(chǎn)出資購買的單位公房仍應(yīng)屬于夫妻共有，理由有兩點：第一，法律上關(guān)于婚內(nèi)個人財產(chǎn)有明確的限定，除法律明確規(guī)定屬于一方所有的財產(chǎn)外（如《民法典》第1063條），其他財產(chǎn)如果屬于一方所有，一般要有夫妻財產(chǎn)分別所有的雙方約定，此外，雙方財產(chǎn)不能發(fā)生混同。如果A不符合以上限定，單純以自己持有的存款或其他資產(chǎn)購買單位公房，無法認定屬于用個人財產(chǎn)購買。第二，購買公房不同于購買商品房，即使A購買公房的資金從法律上確實屬于個人財產(chǎn)，也不宜認定為房屋歸其單獨所有，因為購買房改后公房的行為，涉及夫妻雙方的既得利益或期待利益減損，而非僅涉及一方。

　　具體來看，為建立健全社會主義市場經(jīng)濟體制，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施。該決定雖于2016年被《國務(wù)院關(guān)于宣布失效一批國務(wù)院文件的決定》廢止，但借助文件中的具體規(guī)定，可以幫助我們更好地理解購買公房行為與夫妻雙方利益的關(guān)系。按照該文件規(guī)定，“職工按成本價或標準價購買公有住房夫妻之間聊天的話題，每個家庭只能享受一次”，出售公有住房標準價中的負擔價“應(yīng)為所在市（縣）雙職工年平均工資3倍”，標準價中的抵交價“按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計算”，“售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣”等。

　　可見，按房改政策出售的公房面向的不是職工個人而是家庭，價格不是單純的房屋市場價格，而是包含了夫妻雙方的購房資格、工齡折扣、工資水平等福利待遇，如果該房屋由夫妻一方按當時購買價以個人財產(chǎn)購買并作為個人財產(chǎn)處理，對另一方顯失公平。當然，在認定共有的前提下，涉及財產(chǎn)分割時可根據(jù)實際情況對出資方適當多分。

　　按照現(xiàn)行法律規(guī)定，共有可以分為按份共有和共同共有。如《民法典》第297條規(guī)定“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”，第298條規(guī)定“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”，第299條規(guī)定“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)”。

　　一是產(chǎn)生的依據(jù)不同。《民法典》第308條規(guī)定：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。”由此可見，共有人可以明確約定按份共有或共同共有，沒有約定或約定不明確的，依據(jù)法律規(guī)定共同共有一般基于某種共同關(guān)系（如夫妻關(guān)系、親屬關(guān)系等）而設(shè)定夫妻之間聊天的話題。

　　二是享有權(quán)利的范圍不同。共同共有利覆蓋整個不動產(chǎn)，只要有共同關(guān)系存在，就不能劃分各自份額，只有在共同關(guān)系終止時，才可以對共有不動產(chǎn)進行分割，確定自己的份額。如夫妻共有的房產(chǎn)等只有在夫妻關(guān)系終止即離婚時才可依法進行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權(quán)利并承擔義務(wù)，按份共有人可以隨時請求分割。

　　共有不動產(chǎn)的整體處分（轉(zhuǎn)讓、抵押等）規(guī)則，因其屬按份共有或共同共有而有所不同。《民法典》第301條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”因此，對共有的不動產(chǎn)整體進行處分，在法律上共同共有要嚴于按份共有。

　　共有不動產(chǎn)的份額處分，主要存在于按份共有的情形情侶真心話勁爆話題。因為對于共同共有而言，如上所述，共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間不劃分份額，對共有物的分割，除非另有約定或有重大理由外，分割受到嚴格限制。《民法典》第303條即規(guī)定：“共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。”

　　對于共有份額的轉(zhuǎn)讓，《民法典》第305條、第306條有具體規(guī)定，即按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)份額，而無需征得其他共有人的同意，但轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人，以保證其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　實例解析—無權(quán)處分與無權(quán)代理。再舉一實例，甲、乙為夫妻，雙方共同出資購買一套房產(chǎn)，約定為共同共有。辦理房屋所有權(quán)登記時，因乙在國外不便回國辦理登記有關(guān)手續(xù)，雙方約定房屋仍為共有，但暫由在國內(nèi)的甲一方單獨申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，待乙回國后再辦理增加權(quán)利人的登記手續(xù)。甲于是向登記機構(gòu)申請將房產(chǎn)登記在自己名下。隨后不久，甲與丙簽訂房屋買賣合同，將房屋出售。問題是：甲將房屋出售給丙的行為是否有效？如果乙回國后辦理了增加不動產(chǎn)權(quán)利人的登記手續(xù)，房屋所有權(quán)登記的權(quán)利人由甲變?yōu)榧住⒁遥藭r甲以自己名義與丙簽訂房屋買賣合同，該行為是否有效？如果甲以甲、乙兩人名義簽訂合同，效力又如何？

　　帶著以上問題，下面從法理上簡要分析一下。實際生活中，夫妻一方處分夫妻共有不動產(chǎn)時，處分行為是否有效，應(yīng)當根據(jù)具體情形具體分析。從實踐來講，因夫妻共有不動產(chǎn)權(quán)利登記狀況不同，產(chǎn)生顯名共有還是隱名共有的問題，即夫妻雙方均記載在登記簿（證）上則為顯名共有，只有一方體現(xiàn)在登記簿（證）上則為隱名共有；從法律角度來講，因一方處分行為是以夫妻一方名義還是雙方名義不同，產(chǎn)生無權(quán)處分還是無權(quán)代理的問題，即處分人以自己名義處分共有財產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分，如果處分人以夫妻雙方的名義處分共有財產(chǎn)，則存在是否具有“代理”權(quán)的問題。以上幾種情形的不同組合，結(jié)合以上實例，可以做類型化分析。

　　第一，夫妻雙方顯名共有，一方以自己名義處分不動產(chǎn)。例如，某房產(chǎn)登記為甲、乙共有，現(xiàn)甲以自己名義與丙簽訂房屋買賣合同。該情形下，處分行為顯然屬于無權(quán)處分，因為夫妻一方無權(quán)單獨以自己名義處分與另一方共有的財產(chǎn)。

　　第二，夫妻雙方顯名共有，一方以雙方名義處分不動產(chǎn)。例如，某房產(chǎn)登記為甲、乙共有，現(xiàn)甲以甲、乙兩人名義與丙簽訂房屋買賣合同。該情形下存在有權(quán)代理還是無權(quán)代理的問題。即處分人對共有財產(chǎn)中自己部分的處分并無任何法律障礙，但對夫妻另一方共有部分是否擁有處分權(quán)，需要審查處分人對另一方財產(chǎn)的處分是否擁有代理權(quán)且代理權(quán)是否存在瑕疵。

　　有代理權(quán)且代理權(quán)無瑕疵的，該處分行為法律結(jié)果歸屬于被代理人，買賣合同自當有效；無代理權(quán)或代理權(quán)有瑕疵的，則應(yīng)當根據(jù)《民法典》第171條規(guī)定的無權(quán)代理規(guī)則進行評判。即《民法典》第171條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。行為人實施的行為未被追認的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。相對人知道或者應(yīng)當知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。

　　從合同效力角度來講，該合同雖已成立，但因行為人的代理行為存在法律瑕疵，合同能否對被代理人發(fā)生效力處于待定狀態(tài)，須被代理的真正權(quán)利人實施法律賦予的追認權(quán)等法律行為后才能確定。該情形下，善意第三方的自身權(quán)利往往處于不確定狀態(tài)，法律為平等保護被代理的真正權(quán)利人和善意第三人，在規(guī)定無權(quán)代理制度的同時，又規(guī)定有表見代理制度以體現(xiàn)法律對不同主體間利益保護的平衡。即《民法典》第172條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。”這一規(guī)定的法律意義既是對于善意相對人利益的保護，也是保護財產(chǎn)交易的動態(tài)安全，維護市場交易秩序。該情形下，在無權(quán)代理的情況下，若相對人是善意無過失，不知道或者不應(yīng)當知道其為無權(quán)代理，而且有理由相信該無權(quán)代理行為為有權(quán)代理，并與代理人進行交易的，為保護善意相對人的合法權(quán)益，應(yīng)認定該代理行為有效。

　　第三，夫妻雙方隱名共有，一方以自己名義處分不動產(chǎn)。例如，某房產(chǎn)為甲、乙婚內(nèi)共同購買，但登記簿（證）上記載的權(quán)利人為甲，現(xiàn)甲以自己名義與丙簽訂房屋買賣合同。該情形下，如果處分人不是登記簿（證）上記載的權(quán)利人，自然屬于無權(quán)處分情侶真心話勁爆話題。如果處分人就是證載權(quán)利人，該處分行為是否有效？第三人能否取得房屋所有權(quán)？回答這一問題，首先要正確理解不動產(chǎn)物權(quán)的登記生效原則與婚內(nèi)所得財產(chǎn)法定共有原則之間的關(guān)系，即《民法典》第1062條與第209條之間的辯證統(tǒng)一關(guān)系。如上例中，房屋為甲、乙婚內(nèi)共同購買所得，按照《民法典》第1062條規(guī)定，該房屋為夫妻雙方共有，盡管不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立夫妻之間聊天的話題、變更實行登記生效原則，乙并未登記于房屋的登記簿（證）上，但正如上篇中我們分析，法律對權(quán)利歸屬的直接認定同樣具有公示效力，而且是效力更強的公示方式，因此，從法律效力角度情侶每日話題，房屋應(yīng)為甲、乙共有，而非證載權(quán)利人甲單獨所有。

　　基于以上分析可以得出，登記簿（證）上只記載了甲為產(chǎn)權(quán)人，但房產(chǎn)為甲、乙共同共有，現(xiàn)甲以自己名義與丙簽訂房屋買賣合同，甲的行為應(yīng)屬無權(quán)處分。但由于《民法典》中善意取得制度的存在，無權(quán)處分未必會導(dǎo)致處分的物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效果，因為按照《民法典》第311條規(guī)定，如果房屋購買人不知道也不應(yīng)當知道該房屋雖登記在一方名下，但實際上為雙方共有的情形，即受讓該房屋時是“善意”的，其購買價格合理，沒有明顯低于市場價格，且購買的房屋已經(jīng)辦理完畢不動產(chǎn)登記手續(xù)，此時，房屋買受人將依據(jù)善意取得制度取得房屋所有權(quán)，房屋共有人乙只能要求甲承擔損害賠償。

　　《中國不動產(chǎn)》（月刊）創(chuàng)刊于2015年1月。國內(nèi)統(tǒng)一連續(xù)出版物號為CN10-1292∕F，國際標準刊號ISSN2095－9265。

　　●面向全國自然資源和不動產(chǎn)登記機構(gòu)，追求專業(yè)、權(quán)威，聚焦相關(guān)法律法規(guī)，提升理論研究能力，促進完善制度體系，全力服務(wù)于相關(guān)領(lǐng)域從業(yè)者、參與者和研究者

　　●凝聚智慧，引領(lǐng)創(chuàng)新，交流推廣各地自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記、窗口服務(wù)、地籍調(diào)查、平臺建設(shè)夫妻之間聊天的話題、信息共享及相關(guān)管理經(jīng)驗，加強實務(wù)探討，關(guān)注基層，防范風險

　　●搭建中國不動產(chǎn)信息全媒體平臺，聯(lián)結(jié)不動產(chǎn)登記全鏈條環(huán)節(jié)，促進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”以及交易、金融等相關(guān)延伸業(yè)務(wù)的融合發(fā)展，深度挖掘市場價值返回搜狐，查看更多