如果你隨便提問(wèn)一個(gè)人，南京什么樣的房子不能買？答案除了主城老破小外，那就是拆遷安置房，房源品質(zhì)一般不說(shuō)，就連物業(yè)、小區(qū)都讓業(yè)主直搖頭，房?jī)r(jià)也是常年維持在同一價(jià)位，實(shí)在是引不起市場(chǎng)的購(gòu)買欲。365房博士 您身邊的購(gòu)房專家

　　不過(guò)，不論是主城老破小還是拆遷安置房，一旦跟優(yōu)質(zhì)教育資源掛上鉤，那就如麻雀一夜變鳳凰，不是房源變得好賣，就是房?jī)r(jià)跳漲。

　　不論什么樣的房子，只要跟優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)掛鉤，房?jī)r(jià)便會(huì)逆勢(shì)上漲，鼓樓區(qū)的拆遷安置小區(qū)佳和園就是個(gè)典型案例。

　　佳和園位于鼓樓區(qū)集慶門大街和清江南交匯處，區(qū)域內(nèi)有兩所優(yōu)質(zhì)學(xué)校，一所是拉小分校科睿小學(xué)，一所是匯文中學(xué)，而根據(jù)這兩所學(xué)校均是佳和園的學(xué)區(qū)。

　　匯文中學(xué)大家都知道了，科睿小學(xué)我來(lái)稍微的介紹一下。科睿小學(xué)是瑯琊小學(xué)的分校，由于師資均是來(lái)自瑯琊小學(xué)的老師，因此自2014年創(chuàng)建以來(lái)，便備受家長(zhǎng)重視，即便這個(gè)學(xué)校到今年7月才會(huì)出成績(jī)，依然擋不住南京人買買買的熱情。

　　而且科睿小學(xué)的學(xué)區(qū)還有一個(gè)特點(diǎn)，它的學(xué)區(qū)只有蘇寧睿城和佳和園這兩個(gè)小區(qū)，因此如果想要上這所學(xué)校，或者上科睿小學(xué)+匯文中學(xué)雙學(xué)區(qū)，你只能選擇這兩個(gè)小區(qū)。

　　學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)外加選擇少，讓佳和園的房源在某方面顯得更加稀缺，房?jī)r(jià)也呈跳漲狀態(tài)。據(jù)365淘房二手房頻道相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年6月至2019年4月，2年的時(shí)間，佳和園房?jī)r(jià)上漲了2萬(wàn)/㎡，從4萬(wàn)漲到了6萬(wàn)，漲幅驚人。

　　我隨意在小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)悠了一下，整體跟南京其他安置房沒(méi)啥區(qū)別，內(nèi)部道還算干凈，但是車擺亂放、物業(yè)等情況依舊存在。

　　佳和園小區(qū)的外立面更是讓人覺(jué)得沒(méi)有品質(zhì)可言，跟周邊的高端寫字樓、商品房呈鮮明對(duì)比。

　　佳和園與甲級(jí)寫字樓越洋國(guó)際僅一墻之隔，高端寫字樓漂亮的外立面與安置房呈現(xiàn)一種鮮明對(duì)比

　　即便如此，這兩年佳和園的房?jī)r(jià)依然不斷上漲。目前，二手房掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)多/㎡，小區(qū)戶型偏小，最小的50㎡一居室，最大87㎡三居室。

　　我在鏈家看到，3月9日，佳和園一套50㎡ 的房源，以6.6萬(wàn)/㎡的房?jī)r(jià)成交，刷新了小區(qū)的單價(jià)成交記錄，還有一套49.5㎡的房源，成交單價(jià)高達(dá)6.5萬(wàn)/㎡。

　　蘇寧睿城是科睿小學(xué)的另外一個(gè)學(xué)區(qū)房小學(xué)，二手房?jī)r(jià)也很高,目前的掛牌價(jià)高達(dá)6.2萬(wàn)/㎡。

　　去年8月成交的一套小戶型房源，成交單價(jià)高達(dá)6.5萬(wàn)/㎡，總計(jì)逼近600萬(wàn)。

　　據(jù)中介介紹，蘇寧睿城最小戶型在82㎡，按照6萬(wàn)/㎡的成交單價(jià)來(lái)算，入手最低門檻至少在500萬(wàn)左右，相比之下，佳和園只要300多萬(wàn)。100多萬(wàn)的價(jià)格差，也讓佳和園房源更具性價(jià)比，中介透露，就因?yàn)閮r(jià)格差太多，“佳和園賣10套，蘇寧睿城才能賣掉一套。”

　　不過(guò)相對(duì)拉力瑯學(xué)區(qū)房，佳和園還算好的。有些名校學(xué)區(qū)房，看起來(lái)破破爛爛根本不能住人，但是房?jī)r(jià)不少也都突破了8萬(wàn)/㎡；有些還是單學(xué)區(qū)，初中還得一次，為了孩子上學(xué)，南京家長(zhǎng)真的是太大。

　　除了佳和園外，在江寧九龍湖還有一個(gè)神奇的安置房小區(qū)，這家小區(qū)內(nèi)部分樓棟還是北小江寧分校的學(xué)區(qū)房。由于地段好、學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)，該小區(qū)成為了區(qū)域內(nèi)最好賣的二手房小區(qū)。

　　這個(gè)小區(qū)便是殷巷公寓，房齡從1995-2010年不等，共297棟樓，8個(gè)子小區(qū)，體量大到驚人，在九龍湖絕對(duì)是一個(gè)不容忽視的小區(qū)。更令人的是，就是這樣一個(gè)房齡老的拆遷安置房，二手房成交量卻大的驚人。

　　鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從今年1月至3月28日，九龍湖二手房網(wǎng)上有成交記錄的共34套，其中11套房為殷巷新寓，占據(jù)了三分之一，為何一個(gè)拆遷安置房會(huì)有如此大的成交量？

　　從成交記錄來(lái)看，殷巷新寓戶型小，總價(jià)低，最小戶型65㎡，2萬(wàn)出頭的價(jià)格，總價(jià)150萬(wàn)左右就能入手，這對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)無(wú)疑常便宜的。再對(duì)比旁邊的萬(wàn)科翡翠公園、萬(wàn)科金域藍(lán)灣，房?jī)r(jià)動(dòng)輒四五百萬(wàn)，殷巷新寓比其低了近300萬(wàn)。

　　雖然身處繁華地段，但是殷巷公寓內(nèi)部整體卻給人以陳舊、雜亂之感。首先是不設(shè)防備的小區(qū)大門和物業(yè)，不需要刷卡，殷巷新寓的大門，行人、車輛可以隨便進(jìn)出，存在不小的安全隱患。

　　物業(yè)也是一言難盡，車棚里掛衣服和內(nèi)衣，風(fēng)兒一吹......場(chǎng)面更是不可描述。

　　不少住宅樓的一層還開(kāi)有社區(qū)商業(yè)，對(duì)內(nèi)，仔細(xì)看原來(lái)是地下室而成，更別提小區(qū)樓道內(nèi)全貼滿了各種小廣告而無(wú)人管這種事了。

　　雖然房源毫無(wú)品質(zhì)可言，但是根據(jù)此前的北小學(xué)區(qū)劃分來(lái)看，殷巷公寓位于殷富街以北的區(qū)域均被劃入北小江寧分校的學(xué)區(qū)，再加上價(jià)格低，因此，小區(qū)的二手房成交量非常大。

　　據(jù)鏈家成交數(shù)據(jù)顯示，3月6日成交的一套殷巷新寓房源，單價(jià)僅有2.4萬(wàn)/㎡，也是小區(qū)目前最高的成交單價(jià)。

　　相比之下，萬(wàn)科翡翠公園和萬(wàn)科金域藍(lán)灣的二手房?jī)r(jià)可是很高了。萬(wàn)科翡翠公園3月成交了一套88㎡的房源，單價(jià)在3.9萬(wàn)/㎡。

　　萬(wàn)科金域藍(lán)灣2月成交了一套三室房源，單價(jià)3.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)400多萬(wàn)，比殷巷新寓的房源總價(jià)高出近300萬(wàn)。

　　這種高房?jī)r(jià)不是所有人都能負(fù)擔(dān)的起的，對(duì)于那些既想居住在配套完善的九龍湖，又想讓孩子上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格低、配套全的殷巷公寓是最佳選擇。

　　據(jù)365學(xué)區(qū)房指數(shù)顯示，2019年3月南京30所名校學(xué)區(qū)房均價(jià)48070元/㎡，環(huán)比2月上漲了2001元/㎡，漲幅為4.34%。

　　其中，瑯琊小學(xué)學(xué)區(qū)房掛牌均價(jià)依舊最高，達(dá)到95812元/㎡。緊隨其后，力學(xué)小學(xué)學(xué)區(qū)房掛牌均價(jià)為92721元/㎡，拉薩小學(xué)學(xué)區(qū)房掛牌均價(jià)為86730元/㎡。游府西街小學(xué)、芳草園小學(xué)、金陵匯文小學(xué)、東小學(xué)和銀城小學(xué)學(xué)區(qū)房掛牌均價(jià)在7萬(wàn)以上，南師附小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)達(dá)到6萬(wàn)多每平，另外均價(jià)5萬(wàn)以上的學(xué)校有鳳凰花園城小學(xué)，新城小學(xué)和天正小學(xué)等。

　　（備注：掛牌均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自于365指數(shù)，原始數(shù)據(jù)為365二手房當(dāng)月新增個(gè)人房源掛牌均價(jià)，統(tǒng)計(jì)周期為2019年2月26日至2019年3月25日。）

　　同比2018年3月，27所名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)上漲。其中，游府西街小學(xué)、鳳凰花園城小學(xué)和漢江小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)同比分別上漲29.10%、23.20%和22.95%，居漲幅前三名。

　　環(huán)比2019年2月，3月有18所名校學(xué)區(qū)房均價(jià)有所上漲，12所名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)下降。其中，銀城小學(xué)、五老村小學(xué)和赤壁小學(xué)環(huán)比分別上漲8.92%、8.89%和6.01%，居漲幅前三名。

　　整體來(lái)看，今年以來(lái)南京學(xué)區(qū)房呈現(xiàn)出供需兩旺的市場(chǎng)局面。而回顧過(guò)去幾年，不論市場(chǎng)如何，南京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)整體依然是上漲的態(tài)勢(shì)，拉力瑯的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)也屢創(chuàng)新高。

　　學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲，體現(xiàn)出了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的需求，而在市場(chǎng)還沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)資源平衡前，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格還將繼續(xù)上漲。在這種下，南京下一個(gè)佳和園又將在哪里誕生？