大灣區(qū)放松調(diào)控的城市也來越多了，佛山便是其中之一。

解限后，很多投資者第一時間在后臺和我們咨詢：佛山到底能不能投資？如今放松過去一個月了，真實的市場情況到底如何？

為此，櫻桃大房子團(tuán)隊在12月末親自前往佛山調(diào)研，為大家深入分析佛山樓市！

本文思路：

1、佛山基本投資邏輯

2、解除限購后，佛山各潛力板塊調(diào)研分析。

3.、總結(jié)：佛山到底怎么投資？

（Ps：本文為精簡版，更詳細(xì)的佛山板塊分析和踩盤記錄可以點擊次條閱讀。）

“有家就有佛山制造”。

佛山是一座制造之城，以家電、家居、建材、陶瓷為主，這里的產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)，名企云集，制造業(yè)極其發(fā)達(dá)。

美的、格蘭仕、萬和、海天、碧桂園等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的行業(yè)巨頭，全部誕生于此。

與此同時，2018年佛山人口增量全國第八，增速僅落后于深圳和西安，全國排名第三。

有人口，有產(chǎn)業(yè)，這樣的城市，當(dāng)然受投資客歡迎，尤其是廣州客。

來源：佛山中原策略研究中心

可以說，前些年，佛山樓市交易有一半是廣州客撐起來的。

為什么廣州客偏愛佛山房產(chǎn)呢？

和深圳客買惠州一樣，距離近，價差大肯定是首要的原因，相比廣州主城區(qū)動輒4萬/平以上的房價，前兩年佛山臨廣區(qū)域才1萬多的價格親民多了。

其次是交通，廣佛地鐵2010年就開通了，每天約有28萬“廣佛候鳥”跨城生活。

周六晚上的祖廟站

從佛山市區(qū)祖廟坐地鐵，約1個小時就到達(dá)珠江新城，約等于廣州黃埔區(qū)府到珠江新城的距離。

目前在建的廣州7號線西延段現(xiàn)在已經(jīng)封頂，預(yù)計2020年開通，屆時順德北滘到廣州南站只需15分鐘，到達(dá)琶洲僅一個小時。

最后是文化語言相通，所以很多老廣們，對佛山臨廣區(qū)域的認(rèn)可度非常高，甚至高于增城、從化這些廣州的郊區(qū)。

廣州客投資佛山主要是看交通和距離，但這還不夠。

好比廣佛交界的金沙洲板塊，屬于廣州白云和南海里水共管區(qū)域，但是由于佛山市的發(fā)展重心不在這，廣州也無暇顧及這塊飛地，導(dǎo)致城市界面非常雜亂，沒有半點大城市的氣息，房價自然很難上去。

所以投資佛山還要考慮板塊是否有政策傾斜。

總結(jié)一下投資佛山的三個邏輯：

離廣州近，地鐵沿線物業(yè)，政府重點打造區(qū)域。

三者合一，缺一不可。

這次我們的調(diào)研也是圍繞著佛山的臨廣區(qū)域開展：南海，禪城和順德，這三個區(qū)也是佛山的房價制高點。

南海桂城鎮(zhèn)丨千燈湖

12月份，廣東依然艷陽高照，溫潤如春，我們傍晚從深圳出發(fā)，途徑南沙大橋，全程不到3個小時就到達(dá)了佛山金融高新區(qū)千燈湖板塊。

千燈湖，坊間稱之為佛山的“珠江新城”，以金融高新企業(yè)為主，如今已有多家金融機構(gòu)進(jìn)駐，是佛山人心目中的NO.1。

從千燈湖站坐地鐵，三站即可到達(dá)廣州荔灣，去到珠江新城也在一小時之內(nèi)。

距離適中加上配套成熟，千燈湖似乎天然要承接廣州外溢的置業(yè)人群。

目前，周邊新房不多，現(xiàn)在只剩下保利天悅，需要驗資一百萬才能去看，均價已經(jīng)到達(dá)3.8萬/平米。

萬達(dá)華府樓下的中介和我們說，在2017年的時候，市場十分火熱，新房開盤即清，千燈湖二手房賣到了3萬以上，一度出現(xiàn)無房可賣的情況。

限購以來，千燈湖就開始跌了，現(xiàn)在周邊的二手房10年樓齡的普遍2.5-3萬左右，但有價無市。

千燈湖的二手房不景氣有很大的原因是佛山的新房太多了，連新房都不好賣，更別說二手房，再加上如今市場主要是以剛需客為主，超大戶型不好賣。

總的來說，千燈湖有產(chǎn)業(yè)，有人口，離廣州近，大部分是地鐵上蓋物業(yè)，屬于政府重點打造區(qū)域，二手價格已經(jīng)陰跌一年多了，如果想入手佛山的伙伴，可以趁著年尾淘一下筍盤。

南海里水鎮(zhèn)丨金沙洲

說起廣州客最愛的投資地段，金沙洲一定不能錯過。

從地圖上看，金沙洲是一個地處廣佛交界的江心島嶼，廣州和佛山各自管轄。

廣州區(qū)域樓盤的均價3.5萬/平方，而佛山區(qū)域的房價大部分2萬多，有一定的價差，前幾年吸引了很多老廣在這里投資。

圖片來自房天下

不過金沙洲的城市面貌不是很好，我們從佛山一環(huán)轉(zhuǎn)廣州環(huán)城高速到達(dá)金沙洲，一路看來，周邊的環(huán)境有點類似城鄉(xiāng)結(jié)合部？

亂糟糟的市場和購物環(huán)境

農(nóng)民自建房依舊很多

2017年限購后，現(xiàn)在金沙洲的投資客數(shù)量大大減少，不過中介說，2019年12月放開限購后，期待的行情火爆并沒有如愿來到，倒是業(yè)主信心堅定了，不急賣的就不放出來，談價空間亦變少。

一直以來，金沙洲最為人詬病的就是交通問題，無論是清早出城，還是晚上進(jìn)洲，都離不開堵車二字。

尷尬的是，廣州的重點是“東進(jìn)”，而非“西聯(lián)”，盡管金沙洲有不少交通規(guī)劃，但都難以真正落地。

目前看來，金沙洲的交通問題，三五年內(nèi)都難以解決。

金沙洲因為城市界面不好，也沒什么規(guī)劃的問題，所以投資升值的概念不多，但就是跟廣州水乳交融太近的緣故，基本上大部分還是會由廣州客來買。

南海丨大瀝

大瀝南部靠近桂城的千燈湖，房價也是大瀝的制高點。

從上圖可以看出來，以上樓盤和千燈湖板塊隔江相望，需要過大橋才能來到千燈湖，走路是不大可能了，我們開車親測，需要十分鐘。

大瀝的新盤非常多，到處在施工，如果是投資的話，同等價位下，大瀝可以直接跳過了。

另外南海九江、西樵、丹灶這些區(qū)域離廣州較遠(yuǎn)，也不是佛山重點打造區(qū)域，明顯不適合投資，這里就不做論述了。

禪城

奇槎板塊如今是佛山城中新貴的香餑餑。

作為禪城的“東大門”，配套強，環(huán)境好，再加上距離市中心近，無論是去祖廟、千燈湖、廣州，都不超過20分鐘。

相比千燈湖的商務(wù)范，奇槎新城居住氛圍可能更受大家歡迎。

奇槎位置佳，地價當(dāng)然也不便宜。

奇槎的土拍集中于2016年末和2017年上半年，這也是佛山房價開啟牛市行情的主要時期，地王級土拍頻出。

在五礦崇文金城的營銷中心，當(dāng)天看房人氣還不錯。

銷售說新政后，看房的人比往常要多些，但是樓盤并沒有漲價，精裝裝修2.5-2.7萬/㎡，現(xiàn)在還有年底一口價的活動。

綠城馬路對面的時代香海彼岸則是去年剛?cè)胱〉亩�手樓�?/p>

如果預(yù)算有限，但是想買奇槎板塊的佛山剛需，大可以在這里淘一下筍盤，還能砍價。

從奇槎出發(fā)到佛山的傳統(tǒng)富人區(qū)：亞藝湖景板塊。

如果用千燈湖比做廣州的天河區(qū)，那么亞藝湖就是廣州的二沙島，佛山本地富豪的聚集地。

不過附近基本上都是上了“年紀(jì)”的二手房，環(huán)湖而建的樓盤均價一直穩(wěn)定在2.5萬/平，和千燈湖的二手房相差無幾。

禪城是佛山的老市區(qū)和行政中心，本地人比較認(rèn)可的一塊區(qū)域，學(xué)校醫(yī)院交通等市政配套完善，不過老城區(qū)發(fā)展前景不如新城，和廣州也是有一定距離的，只適合本地居住，投資要重點關(guān)注周邊環(huán)境和學(xué)位，同時做好長持的準(zhǔn)備。

順德樂從丨佛山新城

但從地理位置來看，佛山新城其實算是順德樂從。

正是因為這樣尷尬的地理位置，佛山新城幾經(jīng)易主，佛山順德一直在踢皮球，最終還是歸佛山市統(tǒng)管。

佛山市一直以來都想把佛山新城做大做強，希望通過佛山新城來加強順德和佛山之間的聯(lián)系。

佛山大劇院

所以我們看到佛山一個個大禮包都送給了佛山新城。

佛山的地標(biāo)性建筑：佛山大劇院、佛山國際體育文化館、世紀(jì)蓮體育中心、博物館、圖書館、科學(xué)館……“九館一中心”的千億級豪華陣容。

單獨地鐵就獨攬3條，明年廣佛環(huán)線首段通車后，15分鐘就能去到廣州南站，10分鐘即到佛山西站。

這些待遇，就連千燈湖都沒有。

我們在世紀(jì)蓮體育中心逛了一圈，的確很新很干凈，依江而建，也沒有看到亂糟糟的自建房和工地。

但可惜，重金砸下去，也只能當(dāng)個花瓶，中看不中用，招商難，寫字樓大面積空置。

即使周日，路上行人寥寥，公園人氣也略顯不足。

世紀(jì)蓮體育中心

當(dāng)然有了千億級投入，使得新城看起來儼然一個高端住宅區(qū)，而房價同樣也“高端”。

據(jù)中介說，上面的小區(qū)：依云水岸是這里最早的一個小區(qū)了，住的人也是最多的，不過我們透過窗戶可以大概看出來，入住率并不是很高。

不過有政府重金打造出一流的居住環(huán)境，發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，佛山新城是很適合居住的。

但一切配套都已經(jīng)成熟，各種規(guī)劃利好也已經(jīng)兌現(xiàn)了高房價，距離廣州遠(yuǎn)這個硬傷無法改變，再加上沒有產(chǎn)業(yè)和人氣，投資請慎重。

順德北滘

從佛山新城往東走，我們來到了如今順德投資最火熱的區(qū)域：北滘。

北滘最大的優(yōu)勢就是產(chǎn)業(yè)和交通位置。

產(chǎn)業(yè)上，北滘占據(jù)順德上市企業(yè)近一半，一條街上就有兩家500強企業(yè)，碧桂園和美的，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實。

有了產(chǎn)業(yè)支撐，才能聚集人氣。

交通上，緊緊貼著廣州番禺，隨著廣州地鐵7號線西延北滘新城，北滘到廣州南站只需15分鐘，如果在番禺萬博或者琶洲上班的話，北滘甚至比千燈湖還便利。

北滘新建住宅集中在北滘新城，均價大約在2.2-2.6萬/平。

合景天鑾售樓部

合景天鑾的銷售和我們說，廣州來的投資客在放開限購后的確多了一些，從目前的銷售情況來看，大約占了4成，剩余都是本地居民。

而一河之隔的北滘舊城靠近商圈，學(xué)校醫(yī)院配套完善。

北滘新城似乎頗有前景，用自身實力贏得政府的重視和投資，但目前價格卻直追廣州番禺。

很多人看好北滘除了其產(chǎn)業(yè)強之外，還有就是靠近廣州，享受廣州的人口溢出，但番禺的二手均價不過2.5萬/平，靠近萬博商圈的二手房大多3.5萬-4萬/平左右，這已經(jīng)注定了北滘的天花板大約在3萬/平。

當(dāng)然北滘是值得投資長持的，靠近廣州、交通方便，自身產(chǎn)業(yè)強大，長期看好，不過有了番禺這個天花板，北滘未來漲幅空間有限。

順德大良

在《佛山市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》中，明確“大良-容桂組團(tuán)”升級為城市副中心。

上圖是順德區(qū)去年固定資產(chǎn)投資占比，各個鎮(zhèn)街可以說是“差距懸殊”，其中大良占比超70%，而GDP排名第一的北滘只有5.8%，這么一看就知道誰是親生兒了！

一直以來，大良都是順德的行政中心，最優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等公共配套都是聚集在這里。

以上都是后話，如今整個大良新城都是處于開發(fā)當(dāng)中，眼到之處皆是新樓盤。

新城建設(shè)的很漂亮，只是目前缺乏人氣支撐。

雖然大良鎮(zhèn)獲得了順德區(qū)政府真金白銀的支持，但不代表大良可盲目投資，畢竟這里不靠近廣州城區(qū)，將來只有本地人接盤，需求就會少于臨廣區(qū)域了，產(chǎn)業(yè)和北滘相比還是弱了些，目前部分優(yōu)質(zhì)樓盤高達(dá)2.5萬/平。

最后簡單總結(jié)一下佛山西部，三水和高明。

這兩個區(qū)域本來就沒有限購，但成交量依舊冷淡，庫存量大。供大于求，當(dāng)然很難大漲，所以佛山西部的非限購區(qū)投資價值不高。

從調(diào)研情況來看，佛山放開限購后，盡管看房的人多了，但并未對樓市產(chǎn)生很大的影響，年尾的折扣優(yōu)惠依舊很給力。

截至目前來看，12月成交量與上月相比仍然保持平穩(wěn)，2019年總體成交量萎縮已是板上釘釘。

從成交量來看，佛山解除限購只能算是救市之作，談不上有很大的刺激作用。

為什么會出現(xiàn)這種情況呢？

其一，佛山之前是分為限購區(qū)和不限購區(qū)的，新政后利好限購區(qū)，但是利空之前的非限購區(qū)。

其二，佛山樓市成也廣州，敗也廣州。

在佛山解除不久，廣州的南沙和黃埔緊接著也放開了。而南沙的均價和千燈湖、北滘相差不大，但南沙是大灣區(qū)門戶，廣州重點打造的區(qū)域，投資者自然是優(yōu)先選擇廣州。

另外，前文有提到，相比增城南沙知識城這些地方，在佛山行走，粵語的使用范圍很廣，所以老廣對佛山更有認(rèn)同感。

但如今新來的廣州人并沒有這種情懷。

再加上廣州如今東進(jìn)戰(zhàn)略，多條地鐵線連接增城、黃埔和南沙，交通情況早已不能同日而語。

同樣的價格，他們當(dāng)然會優(yōu)先考慮廣州，廣州買家自然會回流。

就像惠州臨深的房子為什么這么受歡迎，比東莞還搶手，正是因為和深圳價差大啊！

僅一街之隔，深圳坪山4萬，惠州一萬出頭。

而佛山的房價有些甚至比廣州還貴，這樣就不夠厚道了，想做睡城就要有睡城的覺悟！

最后雖然佛山民營企業(yè)發(fā)達(dá)，人口增量也不少，但其實也存在不少問題。

比如多中心，這點和東莞相似，多中心，也就是沒有中心。

這也是為什么佛山今天到處都在建新城的原因，每個區(qū)都有自己的新城，每個區(qū)都希望發(fā)光發(fā)亮，那么資源就會被稀釋。

我粗略數(shù)了一下，千燈湖、獅山新城、里水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、張槎智慧新城、大良新城、北滘新城……（沒寫上去的評論區(qū)可以幫我補充）

當(dāng)然，佛山還是有它自身優(yōu)勢的，除了上面提到的之外，佛山本地人的購買力十分強勁。

看房時，本地中介和我們說過一個段子：

如果手上只有十塊錢，東北人可能會夸大成一百元，而佛山人只會說自己只有一元錢。

據(jù)《2018胡潤財富報告》顯示，佛山600萬元資產(chǎn)家庭數(shù)量和千萬資產(chǎn)家庭數(shù)量均進(jìn)入全國前十。

其中，600萬元資產(chǎn)家庭數(shù)量有7.14萬戶，有網(wǎng)友估算，每17戶佛山家庭就有1戶的資產(chǎn)超過600萬。

低調(diào)，務(wù)實，是這座藏富于民的城市的典型特征。

所以也不用擔(dān)心佛山樓市的泡沫，畢竟還有本地人支撐，而且佛山每年的常住人口增量也是排名全國前十的，比有的二線省會城市還強。

總體來說，想投資佛山，首選臨廣片區(qū)，比如千燈湖和北滘，兩者都是臨廣片區(qū)，千燈湖是舉佛山之力重點打造的區(qū)域，北滘依靠自身產(chǎn)業(yè)殺出一條康莊大道。

以上。

最后，本次佛山調(diào)研要特別感謝@佛山房產(chǎn)的支持。