不完全統(tǒng)計(jì)，華僑城集團(tuán)先后7次以定向增發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)增資等形式對(duì)云南項(xiàng)目公司部分股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　房企跟投退潮之際，華僑城(000069.SZ)加入到跟投的隊(duì)伍中來(lái)。

　　11月25日，華僑城發(fā)布公告稱(chēng)，為推動(dòng)項(xiàng)目快速落地實(shí)施，促進(jìn)科學(xué)決策，強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)金流管理，實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)激勵(lì)與項(xiàng)目中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)結(jié)果的綁定，從而推動(dòng)華僑城整體戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，特制定項(xiàng)目跟投管理辦法。該辦法于2019 年 11 月 25 日經(jīng)公司第七屆董事會(huì)第十九次臨時(shí)會(huì)議審議通過(guò)。

　　部分受訪(fǎng)人士認(rèn)為，華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”是一個(gè)生態(tài)模式，跟投制度用于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目高效落地的過(guò)程，也相當(dāng)于在推動(dòng)華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”的模式高效輸出，長(zhǎng)遠(yuǎn)利好華僑城轉(zhuǎn)型。而轉(zhuǎn)型中的華僑城仍延續(xù)了近三年的頻繁買(mǎi)賣(mài)態(tài)勢(shì)。雖然華僑城對(duì)外提及這有利于聚焦文旅主業(yè)，但地產(chǎn)收入仍是構(gòu)筑其業(yè)績(jī)的基本盤(pán)。

　　從金手銬到燙手山芋？

　　跟投這種“共擔(dān)共享、共生共榮”的機(jī)制，此前一度成為房企穩(wěn)定軍心、激發(fā)全員積極性、融資獲利的“萬(wàn)能鑰匙”。自萬(wàn)科、碧桂園于2014年在業(yè)內(nèi)率先祭出跟投大旗之后，藍(lán)光、榮盛、福晟、保利、金地、旭輝、越秀等加入，跟投之風(fēng)日盛。

　　跟投機(jī)制的實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目。若是項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)拖沓延遲將直接影響回款速度，繼而影響員工回報(bào)。尤其是在“房住不炒”主基調(diào)下，樓市融資渠道收緊、項(xiàng)目取證難度加大等因素疊加，跟投回報(bào)率被業(yè)內(nèi)認(rèn)為整體呈下行態(tài)勢(shì)。

　　具體到華僑城鎖定的跟投人范疇來(lái)看，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目公司部門(mén)負(fù)責(zé)人及由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人提名的本項(xiàng)目公司關(guān)鍵骨干員工，項(xiàng)目公司隸屬的二級(jí)單位負(fù)責(zé)人，二級(jí)單位核心業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目直接相關(guān)投資拓展人員為必須跟投人。

　　“單就跟投機(jī)制來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本身屬于劣后級(jí)，股東等合作方分完，才輪到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人分紅。” 華僑城內(nèi)部一位不愿透露姓名的二級(jí)單位負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，出于保障項(xiàng)目質(zhì)量、考核績(jī)效激活公司活力等無(wú)可厚非，但是他也憂(yōu)慮這種“強(qiáng)制性”跟投機(jī)制是否會(huì)從金手銬到燙手山芋呢？

　　這種擔(dān)憂(yōu)的確有其合理性。蘭德咨詢(xún)機(jī)構(gòu)總裁宋延慶對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，因強(qiáng)制性跟投收益差而帶來(lái)的財(cái)務(wù)損失致使核心骨干萌生退意，利益至上驅(qū)動(dòng)下帶來(lái)的急功近利等短視行為，高管團(tuán)隊(duì)因跟投未及預(yù)期，報(bào)復(fù)性地用貪腐手段彌補(bǔ)損失現(xiàn)象，近年逐步暴露。

　　但另有推行該制度的華南一房企中層人士則不以為然，“‘活下來(lái)’可以說(shuō)是當(dāng)下絕大多數(shù)房企的主命題，目前暫時(shí)還找不到能較好取代跟投的新制度。”他坦言，對(duì)于不少求生的房企來(lái)說(shuō)，跟投制度煥發(fā)的企業(yè)效率整體是高于成本的。實(shí)際中，參與者一面需要正視這一制度存在的缺陷，更冷靜理智地做選擇。

　　華僑城回應(yīng)第一財(cái)經(jīng)，認(rèn)為跟投制度適用于公司投資開(kāi)發(fā)的新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目。跟投的目的主要是為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速落地實(shí)施，促進(jìn)科學(xué)決策，強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)金流管理，實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)激勵(lì)與項(xiàng)目中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)結(jié)果的綁定，從而推動(dòng)華僑城整體戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

　　在國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)， 華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”是一個(gè)生態(tài)模式，一個(gè)整體。跟投制度用于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目高效落地的過(guò)程，也相當(dāng)于在推動(dòng)華僑城“文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化”的模式高效輸出，長(zhǎng)遠(yuǎn)利好華僑城轉(zhuǎn)型。

　　持續(xù)騰挪

　　華僑城最新的轉(zhuǎn)型從某種程度上說(shuō)起始于新掌門(mén)人段先念的到來(lái)。

　　自2015年以來(lái)，華僑城宣布轉(zhuǎn)型，從早期“旅游+地產(chǎn)”模式擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，轉(zhuǎn)向“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”發(fā)展模式，著力搭建文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

　　截至今年三季度，華僑城新增項(xiàng)目29個(gè)，權(quán)益建筑面積合計(jì)520.89萬(wàn)平方米。公司新增土地儲(chǔ)備仍延續(xù)了以一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市以及旅游資源豐富的強(qiáng)三線(xiàn)城市為主的態(tài)勢(shì)。

　　2019年第三季度報(bào)告顯示，華僑城總資產(chǎn)規(guī)模同比增長(zhǎng)23.87%至3643.95億元。

　　同時(shí)，華僑城仍繼續(xù)出售項(xiàng)目。以華僑城視為第二總部的云南為例，僅2019年華僑城集團(tuán)啟動(dòng)“云南大會(huì)戰(zhàn)”的一周年之際，華僑城簽下云南37個(gè)項(xiàng)目，總簽約金額達(dá)到了490億元。涵蓋16個(gè)文旅項(xiàng)目、9個(gè)城鎮(zhèn)化項(xiàng)目、6個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和6個(gè)美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目，契合其現(xiàn)階段的發(fā)展定位。

　　然而，華僑城甩賣(mài)資產(chǎn)的動(dòng)作仍在持續(xù)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華僑城集團(tuán)先后7次以定向增發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)增資等形式對(duì)云南項(xiàng)目公司部分股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　華僑城認(rèn)為，近年來(lái)的大宗交易行為主要是為了加快項(xiàng)目落地實(shí)施，推動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康快速發(fā)展。這也是華僑城集團(tuán)不斷創(chuàng)新地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓等多種方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)。

　　在11月接待特定對(duì)象調(diào)研的活動(dòng)中，針對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁一事，華僑城指出，“有利于公司進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證公司有更多精力和資源集中到文旅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

　　但華僑城業(yè)務(wù)模式依舊和地產(chǎn)有著密不可分的關(guān)系。地產(chǎn)仍是其現(xiàn)金流主要來(lái)源。近年年報(bào)顯示，華僑城的收入主要來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)及旅游綜合行業(yè)，而前者始終占據(jù)重要比例。

　　截至2019年前三季度，華僑城仍延續(xù)了二季度的營(yíng)業(yè)收入和歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)雙雙同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　但是華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，并不樂(lè)觀。這一數(shù)字，已經(jīng)連年為負(fù)，2018年為-99.84億元，2017年是-79.14億元。2019年前三季度，該項(xiàng)指標(biāo)錄得同比增長(zhǎng)82.12%至36.99億元。短期借款今年第三季度比年初增加 98.83%，主要是新項(xiàng)目的拓展及開(kāi)發(fā)增加借款所致。

　　此前的半年報(bào)，華僑城已然注意到經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的這一狀況，曾表示要“力爭(zhēng)開(kāi)盤(pán)節(jié)奏再提速、回款周期再縮短，加快現(xiàn)金回流，降低負(fù)債率，防范化解各類(lèi)重大風(fēng)險(xiǎn)。”