近期，保利桃花源、南沙陽光城、佛山時代廊橋花園、合生帝景等個別樓盤出現(xiàn)的房屋質(zhì)量風(fēng)波吸引了媒體和網(wǎng)友的關(guān)注。南方日報和南方+房產(chǎn)頻道日前亦梳理了“買房十大痛點”，同樣引起社會各界的關(guān)注。曾經(jīng)為國內(nèi)十多個樓盤項目提供法律服務(wù)并代理過數(shù)百宗房地產(chǎn)案件的房地產(chǎn)法律專家、廣東法丞律師事務(wù)所管委會主任胡桂芬律師，在南方+上看到該專題報道，第一時間聯(lián)系記者，表示其就是痛點2“產(chǎn)權(quán)不清”中提到的“一房四賣”案例部分原告的代理律師。結(jié)合多年從業(yè)經(jīng)驗，并針對讀者和網(wǎng)友關(guān)心的十大痛點問題，胡桂芬進一步對南方+“買房十大痛點”報道進行了點評。

　　看房再累也不要忘了查看文件和驗收把關(guān)

　　“現(xiàn)在住宅商品房買賣偏向賣方市場，購房者在合同條件談判上往往沒什么優(yōu)勢，因此，應(yīng)著重簽約前的調(diào)查。”胡桂芬律師表示，隨著2018年底新廣告法頒布實施，政府對房地產(chǎn)廣告的監(jiān)管趨嚴(yán)，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了規(guī)避法律風(fēng)險，往往在廣告的用語方面，普遍表達得更藝術(shù)更含糊，如果購買者不擦亮眼睛加以提防，就很可能上當(dāng)受騙，出了事再來尋求解決往往很麻煩。她建議讀者和網(wǎng)友，在買房時一定要實地詳細(xì)查看，尤其注意交樓標(biāo)準(zhǔn)的約定，要跟售樓公司反復(fù)核實是否樣板房“所見即所得”，以免事后扯皮。譬如，開發(fā)商承諾的綠化和配套是否愿意寫入合同。與此同時，開發(fā)商的商品房銷售的合同，少則十幾頁，多則過百頁，有些還附帶了兩三份補充協(xié)議，補充協(xié)議的條款往往隱藏眾多風(fēng)險和開發(fā)商免責(zé)、限額賠償?shù)葪l款。這些協(xié)議性文件往往對保障雙方合法權(quán)益非常關(guān)鍵，購房者再忙也要認(rèn)真閱讀，看看里邊有沒有一些賣方“避重就輕”或其它對買方不利的條款。比如，有些開發(fā)商在主合同約定逾期交樓，按每天萬分之一支付違約金，而在補充協(xié)議中，又會針對此條補充“逾期交樓的違約金不超過房價的5%”。我們最近處理的一宗在廣州荔灣區(qū)發(fā)生的公寓買賣糾紛，購房者簽名的材料中就夾了幾份《聲明》，內(nèi)容大意為開發(fā)商告知購房者該房屋旁邊有垃圾站，有高壓電線經(jīng)過等，購房者知情并同意。若購買方收樓前不小心簽署了類似的《聲明》，對后續(xù)的權(quán)利維護是相當(dāng)被動的。這也是為什么“痛點4 環(huán)境硬傷”能夠得到這么多讀者和網(wǎng)友回應(yīng)的原因，遭遇過同類糾紛的業(yè)主太多了。

　　胡律師特別提醒，由于購買房屋需要簽署多份文件，一般人看房比較累，或者是看到心儀的房子，往往沒有精力細(xì)細(xì)閱讀文件和合同，建議購房者簽署購房合同時保持耐心看清所簽的文件，有條件的可以邀請專業(yè)人士陪同解釋條款。至于樓盤的周邊規(guī)劃條件，公園綠地、學(xué)校、醫(yī)院等，有些是市政規(guī)劃，有些是開發(fā)商的公建配套，買房人可以通過政府信息公開查詢獲取詳細(xì)的周邊規(guī)劃信息，不應(yīng)片面聽信銷售人員。

　　希望房屋工程成為開發(fā)商和建設(shè)者的良心工程

　　報道中痛點2提到的房屋產(chǎn)權(quán)辦證問題，關(guān)系到購房者最根本利益的實現(xiàn)。胡律師說，事實上，房屋首先要進行竣工備案和大確權(quán)（即初始登記），才能轉(zhuǎn)移登記到小業(yè)主名下。但“爛尾”的樓盤，往往還沒有大確權(quán)，在這樣的情況下即使作為買方的業(yè)主訴至法院要求辦證，由于不具備辦證的客觀條件，法院也無法支持。廣州幾個有名的“爛尾”項目，后來政府或法院主導(dǎo)新的資金方入主，才得以解決。案例中提及的“志聯(lián)公司”“一房多賣”事件，志聯(lián)公司進入破產(chǎn)程序已經(jīng)四年多，近日將再次召開債權(quán)人會議，所幸其代表的債權(quán)人（即業(yè)主）已經(jīng)取得房屋，僅就房屋差價、瑕疵等向志聯(lián)公司索賠。司法上對于“一房多賣”，支持哪一買方取得房屋產(chǎn)權(quán)，有較為明確的認(rèn)定因素，因此，購房者一旦對房屋產(chǎn)權(quán)有懷疑，即應(yīng)咨詢律師，及時采取有效措施。

　　房屋質(zhì)量涉及到能否安居的民生權(quán)益，希望開發(fā)商和建設(shè)主體能將房屋的建設(shè)工程當(dāng)作良心工程，嚴(yán)肅對待，珍惜商譽品牌價值，一方面購房者應(yīng)盡量選擇信譽良好的開發(fā)商，另一方面，政府部門應(yīng)加強建筑過程的質(zhì)量監(jiān)管和竣工綜合驗收時從嚴(yán)審核。

　　專家簡介

　　胡桂芬，廣東法丞律師事務(wù)所合伙人律師，管理委員會主任，上市公司高級管理人，房地產(chǎn)法律專家。廣州市律師協(xié)會教育法律專業(yè)委員會秘書長。廣州市百名專家律師“暖企行動”法律服務(wù)團成員。2013年至2018年，其團隊代理房地產(chǎn)商事訴訟案件三百余件。為廣州、東莞、深圳、合肥逾十個新開發(fā)商住房地產(chǎn)及二手商場項目提供法律服務(wù)，為項目設(shè)計合同文本、廣告風(fēng)險防范，協(xié)助出賣方參加多項政府調(diào)查、代表出賣方進行群體事件談判協(xié)調(diào)、對房地產(chǎn)行業(yè)在管理運營過程涉及的商業(yè)廣告、消防驗收、交付條件、 款項回收等擁有豐富的實務(wù)經(jīng)驗。