23日上午,2019年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會在京舉行。中國社會科學(xué)院城環(huán)所不動產(chǎn)室主任、房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強(qiáng)在發(fā)布會上指出,預(yù)測2019年住宅銷售平均價(jià)格將會增長7.6%,部分重點(diǎn)城市房價(jià)的漲幅可能會明顯超過這一預(yù)期水平。

　　王業(yè)強(qiáng)指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨市場不確定性加大、中小市場的風(fēng)險(xiǎn)有所提升、土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加和供需雙方融資難度加大等問題。

　　王業(yè)強(qiáng)表示,2018年一個(gè)明顯的現(xiàn)象和問題是土地流標(biāo)數(shù)量明顯增加。從全國300個(gè)城市土地交易數(shù)據(jù)來看,2018年土地流拍地區(qū)總規(guī)劃建筑面積達(dá)3.8億平方米,是2017年的2.1倍,相對來說2018年土地市場是非常冷。此外,企業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款的增幅出現(xiàn)“雙下降”趨勢,融資的難度相對有所增加,企業(yè)對自有資金的依賴有所加劇。在限購限貸的政策下,一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

　　王業(yè)強(qiáng)稱,目前房住不炒的基調(diào)依舊延續(xù),不確定性的增加對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大,使開發(fā)企業(yè)的投資變得更加謹(jǐn)慎。另一方面也影響購房者的心理預(yù)期,購房觀望態(tài)度有所增加。隨著政策的收緊,中小城市市場的飽和度有所增加,對于缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將有所提升。

　　王業(yè)強(qiáng)表示,2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小,對樓市刺激的作用相對比較有限。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào),王業(yè)強(qiáng)稱,2019年維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重,對于那些壓力比較大的熱點(diǎn)型城市,將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松,在防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí),著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,對于三四線城市主要是要維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,防范市場價(jià)格下跌過快。王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為,總體來看,2019年房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢。

　　此外,王業(yè)強(qiáng)還對住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、住房租賃市場等專業(yè)市場進(jìn)行了發(fā)展展望:

　　住宅市場。王業(yè)強(qiáng)首先談了對今年房價(jià)漲跌的預(yù)測:“我們預(yù)測2019年住宅銷售平均價(jià)格將會增長7.6%。”王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步指出,商品房開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)為13.8%,比上年提高0.4%。住宅銷售面積預(yù)計(jì)比上年下降0.84%。同時(shí)在住宅銷售方面來看,由于住宅銷售的面積明顯大于竣工面積,也就是可銷售的面積將會進(jìn)一步減少,也可能導(dǎo)致對房價(jià)上升產(chǎn)生更大壓力,因此2019年需要在相應(yīng)的城市增加或者是加快住宅供給。對于一些重點(diǎn)城市來看,房價(jià)的漲幅有可能會明顯超過上述預(yù)期的水平,應(yīng)該重點(diǎn)防止這些重點(diǎn)城市價(jià)格刺激引發(fā)市場大幅波動。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)市場,王業(yè)強(qiáng)稱,預(yù)計(jì)2019年商業(yè)地產(chǎn)市場的不確定性增強(qiáng)、市場競爭加劇、商業(yè)創(chuàng)新加速、存量更新加速、資產(chǎn)證券化加速。從空置來看,預(yù)計(jì)未來3-5年商業(yè)項(xiàng)目平均空置率將達(dá)到20%以上,商業(yè)整合并購的趨勢加速。資產(chǎn)證券化和精細(xì)化運(yùn)營將成為地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的主流。一些商業(yè)地產(chǎn)的品牌會加速向二三線甚至四五線城市的擴(kuò)張,房地產(chǎn)市場存量資產(chǎn)的改造,城市更新將會出現(xiàn)更多亮點(diǎn),共享辦公繼續(xù)擴(kuò)張,長租公寓土地供應(yīng)將會提速,擴(kuò)張的速度整體放緩,資產(chǎn)證券化將會十分活躍,2019年有可能成為發(fā)展的一個(gè)重要時(shí)期。

　　王業(yè)強(qiáng)還談到住房租賃市場。他指出,住房租賃市場秩序混亂,安全質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán),一些經(jīng)營模式尚不成熟,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)欠缺,規(guī)模效應(yīng)不顯著,品牌特色不顯著、不突出,部分住房租賃企業(yè)不能把好安全質(zhì)量,給行業(yè)發(fā)展帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)政策落地難,住房租賃行業(yè)在實(shí)際操作中仍面臨一些實(shí)際問題,比如“N+1”模式,房源標(biāo)準(zhǔn)不明確,行業(yè)仍缺乏長期穩(wěn)定的融資模式。還有資金監(jiān)管部到位,易引發(fā)行業(yè)危機(jī)。社會認(rèn)可度不高,偶然事件易引起輿論質(zhì)疑,比如萬科的“萬村計(jì)劃”等等。

　　王業(yè)強(qiáng)提到,《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》對住房租賃市場2019年的發(fā)展趨勢也有一個(gè)預(yù)測。在短期內(nèi)住房租賃市場的規(guī)模將仍然會以每年至少2千億元的速度快速增長,同時(shí)行業(yè)將會出臺一些新的政策,比如《住房租賃條例》,加強(qiáng)對分散式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管,鼓勵集體土地入市,公募REITs試點(diǎn)加速。整個(gè)行業(yè)將會逐步出現(xiàn)從重收儲、輕出租,重規(guī)模輕產(chǎn)品向重產(chǎn)品、重運(yùn)營的趨勢轉(zhuǎn)變,同時(shí)藍(lán)領(lǐng)公寓有可能成為行業(yè)在2019年市場新的增長點(diǎn)。