在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上。《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》顯示，2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點。房地產(chǎn)市場存在價格泡沫風(fēng)險和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，雖然近年來房地產(chǎn)去庫存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在快速積累，但總體可控。房價對企業(yè)流動性風(fēng)險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動性風(fēng)險。

　　一、住房發(fā)展與穩(wěn)增長存在倒U關(guān)系

　　在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上。從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度來看，結(jié)果顯示，2000年至2013年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度盡管存在波動，但多年來基本維持在10%以上，那么我們是否可以據(jù)此得出房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)仍很重要這一結(jié)論呢？我們認(rèn)為這可能掩蓋了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的真實貢獻(xiàn)，特別是沒有考慮房地產(chǎn)對其他行業(yè)的負(fù)向影響，從而導(dǎo)致高估房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度。

　　房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)。當(dāng)房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，此時房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)房價水平過高時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)，此時房地產(chǎn)的發(fā)展將不利于經(jīng)濟(jì)增長。因此，有必要全面考察房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長中所扮演的角色。

　　2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點。本報告基于2010年至2016年中國家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)與2003年至2015年中國285座城市數(shù)據(jù)，綜合利用計量回歸等方法測算了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)與負(fù)向擠出效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長負(fù)向效應(yīng)超過正向效應(yīng)的臨界房價收入比為9。測算結(jié)果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房價收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響將得不償失。

　　2018年中國城市房價正處于正向效應(yīng)超過負(fù)向效應(yīng)的拐點水平上。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9，這意味著如果未來中國城市房價繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向效應(yīng)將超過正向效應(yīng)。從不同城市來看，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經(jīng)超過9這一臨界點，上述城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向效應(yīng)已經(jīng)超過正向效應(yīng)。對于房價收入比過高的城市，在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，應(yīng)切實提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價，將房價收入比保持在合理區(qū)間內(nèi)。

　　（執(zhí)筆：曹清峰 馬洪福）