一向穩健的傳統龍頭房企金地集團，在行業調整周期卻逆勢發力，進取擴張。

　　8月27日，金地集團公布2019年中報，上半年簽約金額855.7億，同比增長35.68%；營業收入224.83億，同比上升48.78%；歸屬股東的凈利潤36.32億，同比增長51.65%，明顯高于同業。

　　作為老牌龍頭房企“招保萬金”之一的金地，曾因錯失三四線擴張紅利而沉寂數年，近三年來，金地規模增速重新加快，帶動營收和利潤增速也同步上揚。

　　與此同時，金地在土儲和投資上也更顯進取，上半年斥資298億拿地46宗，凈負債率升至78%，為近五年來最高水平，也逼近公司此前80%的紅線。

　　值得注意的是，在母公司不斷的資產注入之下，金地商置增速更快。上半年銷售261.7億的金地商置，拿地已超250億，雙方的同業經營隱憂凸顯。

　　逆勢擴張

　　借上半年市場回暖，金地銷售規模大幅增長。

　　其中，一二線城市的銷售占比達到70%，南京、上海的銷售額均超過60億元，杭州單城銷售更接近70億元。

　　財報顯示，為應對未來難以預測的市場環境，金地于2019年初就已啟動銷售激勵行動，抓住市場窗口努力回款，回款率超過80%。

　　天風證券分析師陳天誠認為，業績快速增長主要源于房地產結算收入快速增長。過去兩年公司處于銷售規模擴張期，當期房地產業務的結轉量顯著提升。

　　上半年，金地確認結轉收入 200.33 億元，同比增加54.04%，實現結算均1.46萬元/平方米，同比大幅提升41.4%，帶動房地產業務毛利率40.37%，同比增加 2.13 個百分點。

　　“不唯規模論”的金地，上半年強勁的拿地姿態，卻充分顯示了對規模的渴望。

　　上半年，金地獲取了46宗土地，總投資額約554億元，權益投資額298億元，權益金額占比約54%；公司新拓展了土地儲備約675萬平方米，其中權益儲備約399萬平方米，權益面積占比約59%。

　　從城市線分布來看，一二線城市的總投資額占比約 77%，總拓展儲備面積占比約 68%。

　　目前，金地土地儲備達到4760萬平米，權益土地儲備2550萬平米，其中一二線城市土地儲備占比80%，在一定程度上保障了金地未來規模的增長。

　　激進的土儲策略導致負債率大幅升高。金地董事長凌克曾向21經濟報道表示，金地并不會把資產負債率推得太高；一般總資產負債率在60%-70%之間，凈資產負債率在50%-80%之間。

　　目前看來，兩者已然逼近紅線。上半年，金地的資產負債率為 69.56%，凈負債率大幅上升至78.01%，去年年末僅為57.36%，為近五年來最高。

　　不容樂觀的是，下半年房地產市場面臨放緩。

　　招商證券分析師李洋認為，全年來看，金地收入增速或有回落。2018年結算均價大致1.8萬元/平方米，考慮到前兩年不含稅銷售均價不到1.7萬元/平方米，所以2019年結算均價或有個位數回落，預計全年收入增速或收斂至20%上下。

　　金地商置業績快速增長

　　與母公司步伐一致甚至更快，作為金地旗下子公司，自2012年金地集團收購星獅地產并改名為金地商置以來發展堪稱迅猛。

　　財報顯示，2019年上半年，金地商置實現銷售額261.68億元，同比增長64%，營業收入30.62億元，同比增長77%；實現歸母凈利潤11.58億元，同比增長93%。

　　金地商置迅猛發展的背后，閃現著金地集團不斷資產注入的身影。

　　2013年，金地商置發布公告稱，計劃以12.73億港元向母公司金地集團收購沈陽、西安、寧波、天津及北京多項物業權益，近150萬平米土地儲備。

　　得到母公司支持的金地商置此后一路高歌，在進行了一系列的收并購動作之后，日益發展壯大。

　　金地集團設立金地商置的初衷是發展商業板塊，作為商業地產平臺，但從金地集團注入項目，以及金地商置收并購的一系列動作來看，仍以開發業務為主。

　　翻閱往年財報發現，2012年銷售為零的金地商置，2013年取得42億元的銷售額，2016-2018年，金地商置分別取得201.5億元、452.76億元、490.29億元的銷售額。

　　不到十年的金地商置，銷售增速卻已超10倍。雖金地集團近些年來銷售額也有上升，但增速遠不及金地商置。

　　且從金地商置的土儲資源來看，絕大部分位于一二線城市，屬于優質地塊。

　　財報顯示，截至2019年6月30日，金地商置擁有土地儲備1541萬平方米，同比增長15%，其中90%位于一二線城市，而位于三線城市的土地儲備僅有10%。

　　同時在A股和H股擁有雙平臺、多平臺的公司，在房地產業內大量存在，如萬科、招商、綠地、金地等。這與A股更看好住宅業務，而H股更有利于持有類地產有關，也是拓展更多的融資渠道。

　　但雙平臺為企業帶來便利的同時，也存在同業競爭困擾。

　　目前，定位商業地產平臺的商置，住宅開發業務越來越大，金地集團和商置的開發業務在很多城市都有重合。

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，一般來講集團下面的公司不會分走集團利益，但如果子公司和集團的業務發展出現沖突，可能會引起部分企業的內部競爭。

　　金地商置負責人表示，成立商置的初衷，是為集團的商業地產找到發展路徑和載體，但隨后在市場和公司發展中，這一定位受到了挑戰。

　　眾所周知，在中國單純發展持有物業如果沒有金融作為支撐，很難運轉，因此，早在幾年前，商置就將定位調整為持有物業和銷售物業并重，以銷售的高周轉資金，促進持有型物業發展，從而進一步擴大公司規模。

　　金地商置從一開始就具有強烈的金融、資本化特征。從開發業務的并購，到持有商業、產業地產、長租公寓等業務，商置都將謀求持有物業的資本化，未來要做資產管理平臺和城市運營商。

　　凌克表示，在金地的整個盤子中，金地集團偏重做住宅開發，金地商置則集地產綜合開發和資產管理平臺為一體，是代表未來商業模式的城市價值集成商。

　　未來，實現金地集團和金地商置之間的協調發展也顯得愈發重要。

　　（21世紀經濟報道 張曉玲,林詩苑,李洋 編輯：黃鍇）