作為資金密集型的行業(yè)，不少人說過做房地產(chǎn)做到最后就是做金融。金融杠桿，成為許多房企規(guī)模爆發(fā)的利器；但一旦出現(xiàn)資金鏈緊張，則會讓企業(yè)深陷泥潭，甚至不得不斷臂求生。南都大數(shù)據(jù)研究院挑選50家規(guī)模上市房企的有息負(fù)債、凈負(fù)債率、手持現(xiàn)金(現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物)等指標(biāo)為調(diào)研對象，揭示地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)及風(fēng)險控制上的變化趨勢。截至上半年底，其中42家頭部房企的有息負(fù)債已經(jīng)高達(dá)4.6萬億，每年光利息就得還上幾千億。如泰禾集團(tuán)等少數(shù)企業(yè)，就出現(xiàn)資金鏈緊繃而被迫拋售項(xiàng)目的情況。

　　5家房企有息負(fù)債均超2000億

　　某種意義上說，把握好規(guī)模和負(fù)債的平衡，是企業(yè)的一項(xiàng)終極課題。一方面，融資政策從緊，市場景氣程度下降，房企的資金鏈將面臨考驗(yàn)；另一方面，市場調(diào)整期到來，企業(yè)迎來“彎道超車”時機(jī)。

　　在房企負(fù)債表中，房企的總負(fù)債中包含預(yù)收的購房款，并不能直接體現(xiàn)企業(yè)的負(fù)債情況。值得深究的是房企的有息負(fù)債，即企業(yè)負(fù)債當(dāng)中需要支付利息的債務(wù)，更能體現(xiàn)房企真實(shí)的負(fù)債水平。

　　據(jù)南都大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，已公布的42家上市房企有息負(fù)債規(guī)模高達(dá)46207.84億。即便按照7%的平均融資成本來計(jì)算，每年要還的利息就超過3000億。

　　其中恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利、萬科5家房企的有息負(fù)債規(guī)模均超過2000億元，恒大以超8000億元的負(fù)債位居榜單之首。不過截至今年6月底，恒大手持現(xiàn)金達(dá)到2880億元是房企中最多的，凈利潤也是房企中最高。同時恒大超過3億平方米的土地儲備也在房企中位列第一。按照恒大的說法，充足的營運(yùn)資金保證了該集團(tuán)的正常營運(yùn)。

　　北大資源、泰禾凈負(fù)債率超200%

　　凈負(fù)債率是反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)，更能衡量房企的真實(shí)負(fù)債壓力和杠桿水平。據(jù)南都大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，45家對外公布的房企中，北大資源、泰禾、融創(chuàng)、富力以超200%的凈負(fù)債率位居此次榜單前四。

　　研究員了解到，以“院子系”產(chǎn)品而知名的泰禾集團(tuán)，已經(jīng)深陷資金鏈危機(jī)近兩年時間。由于短期需要償還的債務(wù)過高，首次現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不足，今年已經(jīng)多次“賣子求生”，但依然難以避免出現(xiàn)高管出走的情況，平均融資成本也高達(dá)9.3%。

　　此外，華發(fā)、佳兆業(yè)、中南建設(shè)、綠地、恒大、金融街等11家房企的凈負(fù)債率在100%-200%(不包含)之間；而華潤、萬科2家房企的凈負(fù)債率低于50%。

　　房企間平均融資成本差了不止一倍

　　土地價格穩(wěn)定，建造成本固定，融資成本反而最大程度決定房企的盈利能力。同樣的拿地策略和建造標(biāo)準(zhǔn)，倘若兩家房企的融資成本差了一倍，就是利潤差的最大來源。研究員發(fā)現(xiàn)，在此次研究的上市房企中，部分房企平均融資成本高達(dá)10%，有些房企融資成本卻低于5%。

　　先做大規(guī)模，搶占市場，再進(jìn)行財(cái)務(wù)優(yōu)化，似乎成為新晉房企彎道超車的路徑。比如中梁控股，三年時間銷售金額從百億躍升至千億，在這背后，不外乎高頻拿地以及高周轉(zhuǎn)。上半年負(fù)債總額達(dá)1184.24億元，現(xiàn)金流過多依賴信貸、信托等間接融資渠道，10%的融資成本也遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。

　　研究成果顯示，融資成本較高，位于7%-10%之間的房企有13家，包括當(dāng)代、泰禾、佳兆業(yè)、恒大、雅居樂、時代、奧園等，占比34.2%；而融資成本低于5%的有8家，包括保利、金茂、招商、金地、龍湖、華潤、中海等。

　　南都大數(shù)據(jù)研究院研究員發(fā)現(xiàn)，房企融資成本呈現(xiàn)分化趨勢，一是擁有國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢，融資成本普遍在4%-5%之間。二是與房企規(guī)模也有著密切關(guān)系，全國性布局的頭部房企融資成本普遍不高。從趨勢來看，融資問題將困擾著中型房企，尤其正在“彎道超車”的中型房企。

　　48家房企手持“現(xiàn)金”近2.5萬億

　　即便負(fù)債較高，但如果房企手中持有的現(xiàn)金足夠償還短期貸款，則危機(jī)不大。據(jù)南都大數(shù)據(jù)研究院研究員統(tǒng)計(jì)，48家上市房企總計(jì)持有現(xiàn)金24524億元。當(dāng)然，這些企業(yè)的有息負(fù)債接近5萬億元。房企這些現(xiàn)金除了用于買地等開銷，不少還需用于還債。

　　“現(xiàn)金為王”的前五名依然是恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利，手持現(xiàn)金均超過千億。這5家房企現(xiàn)金總額超9100億，甚至超過了榜單第6名至第20名的總和。

　　手持“現(xiàn)金”500億-1000億(不包含)的有9家，占比18.7%；300億-500億(不包含)的有14家，占比29.1%；300億-100億(不包含)的有以下的有17家，占比35.4%；100億以下的有3家，占比6.25%。

　　南都大數(shù)據(jù)研究院研究員透過今年半年報發(fā)現(xiàn)，相較于此前的瘋狂擴(kuò)張，如今很多房企已經(jīng)開始把資金安全放在首位，持有現(xiàn)金整體呈現(xiàn)了增長態(tài)勢。

　　策劃：林廣 牽頭人：王艷玲

　　研究員：王艷玲 林廣 伊?xí)韵?邱永芬 李美鈺

　　南都大數(shù)據(jù)研究院 規(guī)模上市房企研究課題組 出品