隨著全國多地半年報(bào)成績(jī)出爐，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)一并公布。

　　從已公布的10個(gè)地方數(shù)據(jù)看，6個(gè)地方商品房銷售面積下滑，包括海南、重慶、湖南、福建、安徽和江西。

　　其中，海南銷售面積下滑最厲害，大幅下降57.1%，重慶下滑了近10%，湖南下降了6.8%。

　　也因此，有專家預(yù)計(jì)，2019年全年商品房銷售面積將低于去年的17萬億平方米。

　　在樓市銷售面積下滑背景下，樓市又出現(xiàn)了新變化。

　　國是直通車 侯雨彤 制圖

　　開封“繃不住了”

　　近日，河南開封住建局印發(fā)了一則通知，決定取消新建商品住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時(shí)限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時(shí)限。

　　簡(jiǎn)單理解，開封“限售”解禁了。

　　開封從限售到解禁，中間只有2年多時(shí)間。

　　2017年5月，開封市政府下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，又稱“汴九條”，其中一條措施是，規(guī)定新建商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后滿3年方可上市。

　　彼時(shí)，該條規(guī)定的目的是為了“遏制房地產(chǎn)投資炒作行為”。

　　不止開封，2017年還是中國城市密集限售的一年。

　　從2017年3月17日北京規(guī)定企業(yè)購買住房滿3年方可交易后，廈門、杭州、福州、廣州、濟(jì)南、鄭州、蕪湖、南京、張家口、西安、武漢、貴陽等40余個(gè)城市在2017年啟動(dòng)了限售調(diào)控。

　　對(duì)于此次解禁，開封市住建局回應(yīng)稱，當(dāng)初制定限售政策，是為了遏制炒房現(xiàn)象�，F(xiàn)在解禁是因?yàn)�，炒房現(xiàn)象基本得到遏制，限售政策已無存在必要。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開封解除限售，一方面是市場(chǎng)庫存壓力山大；另一方面是恒大項(xiàng)目橫掃三分之一市場(chǎng)銷量，情況糟糕，取消限售是必須。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月份，開封房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)18.4%，高于全省(4.1%)14.3個(gè)百分點(diǎn)，居全省第4位。截至5月底，開封房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫共38個(gè)，計(jì)劃總投資383.84億元。

　　一邊是前期土地進(jìn)入開發(fā)階段，投資大幅增長(zhǎng)，另一邊是二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)連續(xù)下跌。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，開封市二手住宅掛牌價(jià)整體比去年底有所下跌，1-6月整體掛牌均價(jià)7769元/平方米。

　　張宏偉認(rèn)為，開封解除限售的目的在于“活躍市場(chǎng)”。

　　后續(xù)有城市跟進(jìn)嗎？

　　在開封之前，太原、菏澤已有取消限售動(dòng)作。

　　2017年10月，太原市對(duì)二手房發(fā)布“限售令”，規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)證兩年內(nèi)的住房不得交易轉(zhuǎn)讓。到了2018年7月，太原公布新的調(diào)控政策，限購不限售。

　　當(dāng)時(shí)，太原因?yàn)楣�布了新的限購政策，因此限售解除的消息并未引起太多關(guān)注。

　　到了2018年底，菏澤打響了解除限售的第一槍。

　　2018年12月18日，山東省菏澤市發(fā)布樓市新政，提出“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”等政策，成為全國90多個(gè)執(zhí)行商品房“限售”政策的城市中，首個(gè)提出解除限售的地區(qū)。

　　菏澤解除限售的原因在于：有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻瘢�因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

　　總體來看，城市解除限售的目的在于，將鎖住的存量房源解凍，投入市場(chǎng)、活躍市場(chǎng)。

　　中國還有很多執(zhí)行限售政策的城市，未來會(huì)漸次放開嗎？

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英分析，在2019年部分城市調(diào)控加碼，市場(chǎng)預(yù)期有所改變的大環(huán)境下，開封城市為提振市場(chǎng)信心，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度出臺(tái)取消“限售”政策。開封取消“限售”政策充分體現(xiàn)了“一城一策”政策的城市微調(diào)政策導(dǎo)向。預(yù)計(jì)未來部分市場(chǎng)較為低迷的三四線城市會(huì)根據(jù)自己城市現(xiàn)狀，出臺(tái)不同程度的取消“限售”及其他類型政策。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂提醒，切勿對(duì)政策過度敏感。開封放開限售，是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)做出的決定，是“一城一策”的題中之義。城市分化、政策隔離，未來可能會(huì)有其他類似開封這樣的城市調(diào)整行政政策，但不代表整體求穩(wěn)的市場(chǎng)和政策取向會(huì)發(fā)生變動(dòng)，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因此而熱起來，政策一定會(huì)回縮。

　　整體來看，限售政策，一定時(shí)間內(nèi)暫停交易意味著持有房產(chǎn)的時(shí)間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的可能性驟降，如此，凍結(jié)房產(chǎn)的流動(dòng)性，有利于打擊炒房客的投機(jī)情緒。

　　與之相反，放開限售是為了增加市場(chǎng)流動(dòng)性，提高市場(chǎng)活躍度。在國家落實(shí)“一城一策”調(diào)控背景下，適時(shí)放開限售，也是穩(wěn)定市場(chǎng)的選擇。一旦市場(chǎng)在放開中重新變熱，收緊的步伐又將再次跟上。 (張文絞)