在政策收緊、行情波動的2019年，房地產(chǎn)市場新一輪洗牌已經(jīng)發(fā)生，一些房企已陷入流動性風險。而泰禾這樣體量的“大象”，卻在未雨綢繆，尋機改寫行業(yè)格局。

危即是機，靜待轉(zhuǎn)機。

2001年3月，57歲高齡的任正非在柏林兜了一圈后，深受啟發(fā)。回國后，在企業(yè)內(nèi)刊上發(fā)表了一篇《華為的冬天》，成為警示危機的代名詞。

也是在這篇文章里，任正非說出了那句醒世名言，“10年來我天天思考的都是失敗，對成功視而不見，也沒有什么榮譽感，自豪感，只有危機感!”

居安思危的任正非卻認為，“我們公司的太平時間太長了，在和平時期升的官太多了，這也許就是我們的災難。”隨后，他以力挽狂瀾的姿態(tài)，在華為內(nèi)部掀起了一場籌備“過冬”運動。

任正非“過冬術”異常高明。一方面，處置資產(chǎn)，保持現(xiàn)金流，將華為電氣(后更名為安圣電氣)100%的股權(quán)以7.5億美元賣給了美國艾默生。另一方面，加強合作，先后與3COM、西門子等牽手，成立合資公司，做大做強主業(yè)。

而今，類似的故事在地產(chǎn)圈上演，泰禾集團(000732.SZ)算是一個代表案例。

一方面，近一年多來，泰禾的系列調(diào)整動作，與華為有著異曲同工之妙;另一方面，兩家公司的創(chuàng)始人具備非常強的危機意識和過人的膽識，能審時度勢進行“轉(zhuǎn)身”，并根據(jù)時局不斷調(diào)整戰(zhàn)略。

在今年6月的泰禾媒體交流會上，泰禾集團董事長黃其森至少3次提到了向華為學習。

融則兩利，合則共贏

在政策收緊、行情波動的2019年，房地產(chǎn)市場新一輪洗牌已經(jīng)發(fā)生，一些房企已陷入流動性風險。而泰禾這樣體量的“大象”，卻在未雨綢繆，尋機改寫行業(yè)格局。

早在去年，泰禾就基于對外部環(huán)境收縮的前瞻性判斷，開始主動調(diào)整節(jié)奏。2018年8月的內(nèi)部會議上，黃其森強調(diào)，“我們要將步伐慢下來，踩得更扎實，寧可犧牲規(guī)模，也要把公司管理和人才夯實到位。寧可少一點，也要精一點;寧可慢一點，也要好一點。”

當房地產(chǎn)行業(yè)都講業(yè)績、沖規(guī)模、拼速度的大背景下，黃其森敢做這樣的調(diào)整，決心難能可貴。這對于沒有做好準備的企業(yè)而言，可能是致命打擊，但對于泰禾來說，反而是一次自我革新。

當然，大象轉(zhuǎn)身并非易事，體量越大越敏感，泰禾彼時的“降速”，也引起了外界的種種非議。可事實卻證明，黃其森“慢即是快”的打法確有其效，據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，泰禾2018年銷售1303.4億元，排名行業(yè)20名，同比增長30%。

時間進入2019年，泰禾準確判斷時局，制定了“淡市”下的生存發(fā)展策略。黃其森在公司內(nèi)部會議上反復強調(diào)，泰禾要盡快從“粗放經(jīng)營”向“精細管理”轉(zhuǎn)變，要追求“有利潤的回款”，實現(xiàn)“有質(zhì)量的增長”。

“合作”成了這家公司今年上半年發(fā)展的主基調(diào)。

雖然合作開發(fā)已成行業(yè)常態(tài)，但是對于剛開始探路項目開放的泰禾來說，每一次項目層面的股權(quán)合作，總會被輿論熱議，質(zhì)疑為“資金鏈緊張”、“賣子求生”，似乎它已經(jīng)處于風雨飄搖的境地。

據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至目前，泰禾已經(jīng)出售了南昌、杭州、章丘、福州等多個城市項目公司的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了以世茂為首的合作方，總交易對價超過百億元。

眾人拾柴火焰高。泰禾方表示，選擇利好公司發(fā)展的合作，分散股權(quán)可以加快回籠資金，改善資金狀況，加快周轉(zhuǎn)，并非“求生”。接下來，將更包容、更開放，在不影響到全盤的情況下，可以輸出品牌、小股操盤等。

誠然，開放合作可以取得1+1>2的“伙伴效應”，將給泰禾帶來更大的想象空間。

而今，引入合作方，取長補短的策略亦見效，股權(quán)轉(zhuǎn)讓確認投資收益高于上年同期。2019上半年，收回投資的現(xiàn)金金額達到了19億元，去年同期僅有3.6億元，處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額為23億元，去年同期僅有4078萬。

主動調(diào)速，收斂自如

五六年前，泰禾在地產(chǎn)圈生猛異常。彼時，“黑馬”、“地王”是外界對泰禾的第一認知，它被扣上了“冒進”的標簽。

2012-2014年，泰禾出手800億買地，不乏地王。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。與黃熟稔的任志強曾點評，“老黃有點瘋”。

然而黃其森并非“拍腦袋”，而是在對國家戰(zhàn)略的預判和經(jīng)濟發(fā)展趨勢的洞察基礎上。泰禾是較早踩中中國城鎮(zhèn)化和都市圈發(fā)展趨勢的房企，戰(zhàn)略最清晰、最堅決、不動搖：只去一、二線，不去三四線。其背后的邏輯是：中國最有潛力的消費群體是4億中產(chǎn)階級，他們主要分布在一二線城市。

以如今烈火烹油的粵港澳大灣區(qū)為例子，黃其森早在2015年就戰(zhàn)略性進入，并且腳踏實地、一步一步地在灣區(qū)8個城市做到11個項目，總貨值價值千億。

風物宜長放眼量，大規(guī)模拿地和后續(xù)幾年銷售業(yè)績的釋放，帶動泰禾實現(xiàn)跨越式發(fā)展，2017年泰禾跨入“千億元俱樂部”。

也是在那個時候，以敬畏市場為上策，黃其森果斷叫停了公開市場拿高價地的動作，轉(zhuǎn)為收并購降低拿地成本。

2019年上半年，除了沒有在公開市場拿地，泰禾還采取審慎的土地投資策略，并且對不符合公司發(fā)展要求的已收購項目進行全面梳理。此外，它將提高周轉(zhuǎn)、加強現(xiàn)金回款作為財務管控的重心，欲通過加快項目周轉(zhuǎn)、縮短開盤周期、嚴格考核項目回款等管理措施，不斷精修內(nèi)功，做強主業(yè)。

泰禾在戰(zhàn)略上能如此收放自如——擴張時有冒險精神，收縮時毫不猶豫，源于其底氣十足的土地儲備。

目前泰禾待開發(fā)項目8個，土地面積200.72萬平米，計容建筑面積209.25萬平米;在建項目64個，土地面積984.63萬平米，計容建筑面積1637.06萬平米;在售項目63個。公司目前在全國29個城市，擁有90余個項目。以其目前的開發(fā)銷售節(jié)奏，現(xiàn)有儲備貨值也足夠開發(fā)三年。

就在半年報發(fā)布的這一天，泰禾向外透露了一條重要信息：泰禾將在今年三四季度適當重啟新增土地投資，補充土儲。但其拿地也有明確原則：依然謹慎，頂多增加西安、重慶和成都;量入為出，看回款情況;鼓勵小股操盤，合作拿地。

拔云見日，指標向好

峰回路轉(zhuǎn)，籠罩在泰禾頭頂?shù)年幵埔仓饾u消散。日前，它亮出了2019年上半場的戰(zhàn)績，營業(yè)收入同比增加14.3%，至145.1億元。

值得一提的是，凈資產(chǎn)和凈利潤實現(xiàn)“有質(zhì)量的增長”，凈資產(chǎn)規(guī)模達367.6億元，環(huán)比增長15.3%，歸母凈資產(chǎn)216.9億元，環(huán)比增長17.5%。凈利潤同比增加15.2%，至15.7億元，歸母凈利潤15.6億元，同比上漲58.8%。

樹大招風。“負債”一方面是泰禾撬動規(guī)模的利器，一方面卻使其一直飽受行業(yè)爭議。

在今年伊始，泰禾及時踩剎車、去杠桿。從半年財報數(shù)據(jù)中亦可看出，泰禾打了一個漂亮的翻身仗，它是TOP30房企中，凈負債率改善幅度最明顯的。

泰禾資產(chǎn)負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%;凈負債率較2018年末下降126.16個百分點，至258.69%;同時，有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中為1104.0億元。上半年償還債務支付現(xiàn)金達338億元。

據(jù)透露，到今年年底，泰禾需要償還的到期債務實際上已經(jīng)大規(guī)模減少，按照公司目前的銷售和回款足以應對。

在《華為的冬天》最后一句話是，“沒有預見，沒有預防，就會凍死。那時，誰有棉衣，誰就活下來了。”在任正非看來，華為的棉衣就是現(xiàn)金流。

而在黃其森看來，房企的生死線也當屬現(xiàn)金流。半年報顯示，泰禾經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額2018年中期為-5.2億元，2019年中期不僅扳回正值，還大幅增加至202.2億元。經(jīng)營性現(xiàn)金凈額的大幅提升，表明回款率在穩(wěn)步提高，其自身造血能力穩(wěn)步增強，安全邊際在不斷擴延。

在形勢不明朗的上半年，房企能夠獲得調(diào)升評級，著實不易。6月30日，全球三大評級機構(gòu)之一穆迪上調(diào)泰禾集團評級展望，由“負面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，其調(diào)整主要基于泰禾實施的積極流動性管理方案。

今年以來，房企融資渠道均受到不同程度的收緊。上半年，泰禾對100多家合作的大小金融機構(gòu)集中梳理，通過債務置換的方式，最終確定20多家長期戰(zhàn)略合作伙伴。這個調(diào)整，給了泰禾融資更大的保障。

下半場的人才培養(yǎng)和產(chǎn)品為王

企業(yè)的轉(zhuǎn)變，始于人的轉(zhuǎn)變。

“自我批判”是任正非以及華為內(nèi)部特別看重的品質(zhì)，它不光包括對個人進行自我批判，團隊組織也需要進行自我審視。

黃其森經(jīng)常在公開場合中提及，“要向制造業(yè)學習，比如華為”，他善于自我批判，也善于將學到的東西應用到泰禾業(yè)務發(fā)展中。

“高管出走、人才流失”是過去一年多，黃其森很大的“痛楚”，他坦言“泰禾戰(zhàn)略是大學生，管理是小學生。”事實上，縱觀千億級房企的成長路徑，“人才流動”是其必經(jīng)的“青春期”躁動。

好在與陣痛、躁動伴生的，是自省后更加清晰的認知。今年泰禾將管理升級和人才培養(yǎng)提上重要戰(zhàn)略議程，在“組織架構(gòu)”上動了一次大手術，實現(xiàn)“精總部強區(qū)域”，激發(fā)團隊的狼性和斗志。

黃其森曾透露，過去是四級管控體系，即總部-區(qū)域-城市-項目，現(xiàn)在變?yōu)槎�級管控，即總�?區(qū)域，今后把更多決策權(quán)放到一線去，“讓在一線聽得見炮火的人指揮作戰(zhàn)”。關于如何精總部，泰禾將采取總部員工下沉到區(qū)域的方式，目前這一計劃已經(jīng)完成。

而黃其森本人今年主要抓的就是“看人閱人”。他深諳企業(yè)發(fā)展太快而人才隊伍建設滯后，已經(jīng)明顯拖慢了泰禾的進取步伐。他希望用時間和信任感來形成一個更穩(wěn)定流動性更低的團隊，并誓言“要以一流的薪酬吸引一流的人才，創(chuàng)造一流的業(yè)績”。

6月底，泰禾放緩了大規(guī)模對外招聘，加強人才內(nèi)部培養(yǎng)和挖潛，以后會以內(nèi)部推薦、內(nèi)部提拔為主培養(yǎng)人才，以此來提升團隊的成長和穩(wěn)定。

行業(yè)的規(guī)模紅利釋放殆盡之后，趨勢化機會將會越來越少，結(jié)構(gòu)化機會仍存。在此背景下，產(chǎn)品力將成為華為等制造業(yè)乃至地產(chǎn)行業(yè)競爭的核心戰(zhàn)場之一。

在地產(chǎn)圈內(nèi)不乏常言及產(chǎn)品力的房企，但將其做到“綱舉目張”的戰(zhàn)略層面者鳳毛麟角。泰禾則是其一，它以產(chǎn)品為基石深造企業(yè)發(fā)展“護城河”。

院子系豪宅是泰禾“走南闖北”的利器，也是成就其規(guī)模發(fā)展的拳頭產(chǎn)品，它還演繹出大院系、園系、府系等以新中式為主的豐富產(chǎn)品體系。目前，泰禾在全國23個城市擁有45個院子項目。

在行業(yè)內(nèi)，泰禾院子已成為現(xiàn)象級文化符號。業(yè)內(nèi)的共識是：講高端豪宅，必講院子;講新中式，必講泰禾。

18年前，華為毅然“轉(zhuǎn)身”，躲過一次次危機;18年后，泰禾亦步亦趨。只不過，這只“大象”不僅轉(zhuǎn)身，并且依舊在跳舞。